ZwangsversteigerungZweifamilienhaus, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in Borgentreich-Natzungen ist ein Zweifamilienhaus mit Garage, das laut amtlicher Bekanntmachung und Gutachten einen Verkehrswert von 125.000 € hat. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren und eine Bodenwertermittlung mittels Vergleichswertverfahren. Das Gebäude wurde geschätzt zwischen 1900 und 1930 als landwirtschaftliches Wohnwirtschaftsgebäude errichtet und in den 1970er bis 1990er Jahren zu einem Zweifamilienhaus umgebaut. Es besteht aus zwei Wohneinheiten (Hs-Nr. 9 mit ca. 190 m² und Hs-Nr. 9a mit ca. 134 m² Wohnfläche) sowie einer Garage. Die im Gutachten genannte Gesamtwohnfläche von 324 m² weicht von den 336 m² im Bestandsdatensatz ab, wobei das Gutachten die geringere Fläche als plausibler erachtet. Die Wohnung Hs-Nr. 9 wird vom ehemaligen Lebensgefährten der Eigentümerin kostenfrei bewohnt, während Wohnung Hs-Nr. 9a seit 2022 vermietet ist, wobei die genaue Kaltmiete dem Gutachter nicht bekannt war. Die marktübliche Jahresmiete für beide Wohnungen und die Garage wird auf insgesamt ca. 16.836 € geschätzt, was bei dem Verkehrswert einer Bruttorendite von ca. 13,47 % entspricht. Die kostenfreie Nutzung einer Einheit und die unklare Kaltmiete der anderen Einheit erschweren eine genaue Ertragsbewertung ohne weitere Informationen. Das Gebäude befindet sich in einem sanierungsbedürftigen bis stark sanierungsbedürftigen Zustand mit erheblichem Unterhaltungsstau. Es wurden Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich, Rissbildungen im Treppenhaus, eine überalterte Dacheindeckung und funktional überalterte Fenster festgestellt. Der energetische Zustand ist unzeitgemäß, mit fehlender Fassaden- und geringer Dachdämmung, was eine Einstufung in die Energieklasse G bis H erwarten lässt und hohe Sanierungskosten impliziert. Modernisierungen wie ein Bad (1997/98), Elektroinstallation (1998) und eine Pellet-Zentralheizung sind vorhanden, jedoch teilweise selbst überaltert oder mäßig gepflegt. Der Sachverständige führte eine Ortsbesichtigung am 06.03.2026 durch. Die Wohnungen Hs-Nr. 9 und 9a konnten von innen besichtigt werden, die Garage war jedoch verschlossen und nicht zugänglich. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft, und Baumängel sowie Bauschäden wurden nur zerstörungsfrei und augenscheinlich erfasst. Das Gutachten weist darauf hin, dass die pauschal berücksichtigten Wertminderungen nicht den tatsächlichen Sanierungskosten entsprechen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 03.07.2025 eingetragen. Eine wesentliche rechtliche Besonderheit ist der Überbau des Gebäudes auf drei benachbarte Flurstücke, was ein Risiko für mögliche Rechtsstreitigkeiten und zusätzliche Kosten für eine Neuvermessung birgt. Das Gutachten berücksichtigt dies mit einem Risikoabschlag. Es bestehen keine Baulasten und kein Denkmalschutz. Der Ersteher tritt in bestehende Mietverträge ein, hat aber ein Sonderkündigungsrecht. Vor einem Gebot sind die genaue Mietsituation, der tatsächliche Zustand der Garage und die potenziellen Kosten für die Behebung der energetischen Mängel sowie die Klärung der Überbausituation dringend zu prüfen.