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Symbolbild – Zwangsversteigerung Einfamilienhaus in Neuss, ReuschenbergSymbolbild · kein Foto im Gutachten

ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Neuss, Nordrhein-Westfalen

Amtsgericht NeussAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 28 Tagen

Fr., 20.11.2026 · 11:00 Uhr

Verkehrswert

407.000 €

Wohnfläche

83,75 m²

Grundstück

254 m²

Lupinenstraße 95, 41466 NeussKarteGoogle Maps
Wertgrenzen weggefallenZustand: Sanierungsbedürftig
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Einfamilienhaus

Das zur Zwangsversteigerung stehende Einfamilienhaus in Neuss-Reuschenberg mit einem Verkehrswert von 407.000 EUR wird am 20. November 2026 versteigert. Die Objektbeschreibung auf der ZVG-Deckseite, die sich auf ein Wertgutachten beruft, weist eine Wohnfläche von ca. 83,75 m² und eine Nutzfläche im Keller von ca. 45 m² auf einem ca. 254 m² großen Grundstück aus. Das freistehende, unterkellerte Haus wurde vor 1940 erbaut und verfügt über einen KFZ-Außenstellplatz. Eine wesentliche Limitierung für die Analyse ist, dass das vollständige Wertgutachten nicht direkt zugänglich war.

61

Biet-Score

Ausgeglichen · 61 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Der Wegfall der 5/10- und 7/10-Grenzen eröffnet die Möglichkeit, das Objekt unterhalb dieser Schwellen zu erwerben, was eine erhöhte Preisdisziplin erfordert. Angesichts des Baujahrs vor 1940 und fehlender Angaben zu Modernisierungen ist mit erheblichem Investitionsbedarf für Sanierung und Modernisierung zu rechnen, der im Gebot zu berücksichtigen ist. Vor einem Zuschlag sollten der tatsächliche Bauzustand, der Energieausweis und die genauen Kosten für notwendige Maßnahmen detailliert geprüft werden.

Chancen

2

Risiken

3

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Amtsgericht Neuss versteigert unter dem Aktenzeichen 0030 K 0006/2023 ein Einfamilienhaus in der Lupinenstraße 95, 41466 Neuss-Reuschenberg. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 407.000 EUR. Die Versteigerung findet am 20. November 2026 um 11:00 Uhr statt. Eine Besonderheit des Verfahrens ist der Wegfall der 5/10- und 7/10-Grenzen, da der Zuschlag in einem früheren Termin versagt wurde. Die detaillierte Wertermittlung des Gutachtens war für diese Analyse nicht einsehbar. Das Objekt ist ein freistehendes, eingeschossiges Einfamilienwohnhaus mit Keller und voll ausgebautem Satteldach auf einem ca. 254 m² großen Grundstück. Die Wohnfläche beträgt ca. 83,75 m², ergänzt durch ca. 45 m² Nutzfläche im Keller. Ein KFZ-Außenstellplatz ist auf dem Grundstück vorhanden. Angaben zur aktuellen Vermietung oder marktüblichen Mieten liegen nicht vor, sodass der Belegungsstatus und das Ertragspotenzial vorab zu klären sind. Das genaue Baujahr des Hauses ist unbekannt, wird jedoch gemäß Bauakte vor 1940 vermutet. Konkrete Informationen zum Bauzustand, zu etwaigen Schäden, Unterhaltungsstau oder durchgeführten Modernisierungen sind der ZVG-Deckseite nicht zu entnehmen. Aufgrund des Alters ist jedoch von einem altersgemäßen Zustand mit entsprechendem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf auszugehen. Ein Energieausweis wird nicht erwähnt. Die Objektbeschreibung auf der ZVG-Deckseite beruht auf einem Wertgutachten, dessen detaillierte Angaben zu den Innenbereichen auf eine vollständige Besichtigung durch den Gutachter schließen lassen. Für die vorliegende Analyse war das vollständige Wertgutachten jedoch nicht zugänglich, was eine vertiefte Prüfung der Gutachterfeststellungen und etwaiger technischer Nichtprüfungen einschränkt. Im Grundbuch ist das Objekt unter Neuss Blatt 2476 geführt. Über den Zwangsversteigerungsvermerk hinaus sind keine spezifischen Rechte oder Belastungen wie Wohnrechte, Nießbrauch oder Baulasten aus den vorliegenden Unterlagen ersichtlich. Vor einem Gebot ist eine umfassende Prüfung des tatsächlichen Zustands, des Energieausweises und der genauen Kosten für notwendige Investitionen dringend empfohlen.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
KI
Besichtigung
Innen + außenKI
Hinweise
Objektart: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 407.000 €

Ohne Angabe: Nutzung

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten: Grundstück (ca. 254 m²) bebaut mit einem Einfamilienwohnhaus, freistehend, eingeschossig, unterkellert, Satteldach (voll ausgebaut). Das genaue Baujahr ist unbekannt, liegt jedoch gemäß Folgerungen aus der Bauakte vor 1940. Die Wohnfläche beträgt ca. 83,75 m², die Nutzfläche im Keller ca. 45 m². Auf dem Grundstück befindet sich ein KFZ-Außenstellplatz. Lage: Lupinenstraße 95, 41466 Neuss-Reuschenberg In einem früheren Versteigerungstermin ist der Zuschlag versagt worden, weil das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälfte bzw. 70 Prozent des Grundstückswertes nicht erreicht hat. Die Wertmindestgrenzen (5/10- und 7/10-Grenze) gelten daher nicht mehr.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

  • Statusquelle identifizieren
  • Miet- und Nutzungsrechte prüfen
  • Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
  • Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis
Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot
Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: keine belastbare Statusangabe. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Rechte, Lasten und Verfahrenshinweise

aus dem KI-Dossier

Rechte und Lasten

Keine bestehen bleibenden Rechte oder Lasten benannt.

Verfahren und Verwaltung

  • ZVG-/Verwaltungshinweis

    Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen, da der Zuschlag in einem früheren Versteigerungstermin versagt wurde.

Alle Angaben20 von 25
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0030 K 0006/2023
Flurstück / Fl. Nr.
Neuss Blatt 2476KI
Amtsgericht
Neuss
Bundesland
Nordrhein-Westfalen

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit
20.11.2026 · 11:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Einfamilienhaus
Objektzustand
KI
Besichtigungsstatus
Innen + außenKI

Ohne Angabe: Nutzungsart, Vermietungsstatus, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert
Wohnfläche
Nutzfläche
Grundstücksfläche
Bodenrichtwert
630 €/m²
Gesamtbodenwert
160.020 €254 m² × 630 €/m²

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Lupinenstraße
Hausnummer
95
PLZ
41466
Ort
Neuss
Stadtteil
Reuschenberg
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungshinweise

Rechte 1 Angabe

ZVG-/Verwaltungshinweise

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Sanierungsbedarf
Schadenshinweise
Zustandszusammenfassung

Grundstück 1 Angabe

Grundstück / Lage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 4.860 Euro pro Quadratmeter. Marktspanne 3.000 bis 5.180 Euro, typisch 3.800 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 3.005 bis 3.497 Euro, Median 3.185 Euro. 7 Vergleichsfälle zwischen 2.873 und 3.890 Euro pro Quadratmeter, 0 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Dieses Objekt4.860 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

innerhalb der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 84 m² Wohnfläche

Üblicher Marktpreis · Neuss

3.800 €/m²typischer Wert

Spanne
3.000 – 5.180 €/m²
Dieses Objekt
+28 % über dem typischen Wert
Quelle
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss (Gutachterausschuss)
Stand
2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

3.185 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne
3.005 – 3.497 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
+53 % über dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

Üblicher Marktpreis · Neuss

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser
Grundlage
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage
8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 5 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Wohnfläche
hier 84 m²Gruppe 118 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: unbewertet · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,00 – 20,00 €/m² im Monat, typisch 12,79 €/m² · ImmoScout24 (Portal-Preisatlas), 2. Halbjahr 2026

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²Termin
Friedrich-Von-Der-Schulenburg Str., NeussReihenhaus—120 m²unbewertet344.800 €2.873 €29.05.2026
Lutherstraße, ReuschenbergEinfamilienhaus, (Reihenendhaus)1968130 m²sanierungsbedürftig386.200 €2.971 €18.09.2026
Am Hohen Weg, NeussEinfamilienhaus—164 m²unbewertet494.600 €3.016 €05.06.2026
Pariser Str., ErfttalReihenhaus1987103 m²sanierungsbedürftig323.000 €3.128 €20.11.2026
Selikumer Straße, Stadtzentrum / OrtskernEinfamilienhaus, (Stadthaus)2007161 m²gepflegt522.000 €3.242 €08.01.2027
Merowinger Straße, Furth-MitteReihenhaus, Garage196093 m²sanierungsbedürftig313.000 €3.366 €05.02.2027
Dunantstraße, GnadentalWohnhaus, Garage1981115 m²unbewertet447.402 €3.890 €13.11.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

BORIS NRW
Bodenrichtwert
630 €/m²
amtlicher Bodenrichtwert (BORIS)
Grundstücksfläche
254 m²
Basis für den Bodenwert
Gesamtbodenwert
160.020 €
254 m² × 630 €/m²
Verkehrswert
407.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
2,54
1.602 €/m² / 630 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil
246.980 €

Quelle: BORIS NRW · Stichtag 01.01.2026

Bodenrichtwert beim Anbieter ansehen

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert160.020 €
Gebäudeanteil246.980 €
Verkehrswert407.000 €
Nutzung
Wohnen
Zustand
baureifes Land
Zone
112007 · 26700
Lage
Reuschenberg, Neuss, 41466
Rechenweg
Grundstücksfläche
254 m²
Gesamtbodenwert
254 m² × 630 €/m²
Verkehrswert je m² Boden
1.602 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
1.602 €/m² / 630 €/m²
Rechnerischer Gebäudeanteil
407.000 € − 160.020 € = 246.980 €

Bodenwert = Fläche × BRW. Gebäudeanteil = Verkehrswert − Bodenwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Kreis Neuss.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Die Wertgrenzen sind bei diesem Verfahren weggefallen

In einem früheren Termin ist der Zuschlag nach §§ 74a/85a ZVG versagt worden. Für den kommenden Termin gelten die Untergrenzen von 5/10 und 7/10 des Verkehrswerts deshalb nicht mehr — ein Gebot unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts kann den Zuschlag bekommen.

„früheren Versteigerungstermin ist der Zuschlag versagt worden, weil das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwertes der nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte die Hälf …“
Wörtlich aus der Bekanntmachung des Gerichts, Feld „objektbeschreibung“. Maßgeblich ist allein die Veröffentlichung des Amtsgerichts.

Alle aktuellen Termine ohne Wertgrenzen — bundesweit, mit Gericht und Datum.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 01.06.2026, 00:06

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