KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1895 · vermietet

Zur Versteigerung steht eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 1) im Erdgeschoss eines ca. 1895 erbauten Wohn- und Geschäftshauses in zentraler Lage von Ludwigshafen am Rhein (Mitte). Die Wohnfläche beträgt ca. 45,83 m², verbunden mit einem 7/100 Miteigentumsanteil an dem 229 m² großen Grundstück sowie einem Kellerraum. Das Gebäude und die Wohnung befinden sich in einem schlechten Unterhaltungszustand mit erheblichem Instandhaltungs- und Modernisierungsstau bei ungepflegtem Gesamteindruck. Die Wohnung ist zum Wertermittlungsstichtag vermietet, ein schriftlicher Mietvertrag lag dem Gutachter jedoch nicht vor. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 46.900,00 €.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich vorrangig für handwerklich versierte Privatinvestoren oder Sanierungsspezialisten, die das erhebliche Wertsteigerungspotenzial durch Kernsanierung und Neuvermietung heben möchten. Aufgrund der fehlenden WEG-Verwaltung und des unklaren Mietvertragsverhältnisses sollten Bieter ausreichende Liquiditätsreserven für anstehende Gemeinschaftsinstandsetzungen und Mietanpassungen einplanen. Vor einer Gebotsabgabe wird dringend empfohlen, den bestehenden Mietvertrag zu prüfen und die Eigentümergemeinschaft zu kontaktieren.

Chancen

5

Sehr niedriger Einstiegspreis und geringes absolutes Kapitalvolumen bei einem Verkehrswert von 46.900,00 €.
Zentrale Innenstadtlage mit fußläufiger Erreichbarkeit von Nahversorgung, ÖPNV und Einrichtungen des täglichen Bedarfs.
Kompakter, funktionaler Grundriss mit 2 Zimmern, Küche, Bad und Flur für Alleinstehende oder Paare gut vermietbar.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens ist eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Sondereigentum Nr. 1) im Erdgeschoss eines viergeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in der Kaiser-Wilhelm-Straße 78 im Stadtteil Mitte von Ludwigshafen am Rhein. Zur Wohnung gehört ein Kellerraum; der Miteigentumsanteil am 229 m² großen Eckgrundstück (Flurstück 930/7) beträgt 7/100. Das Gebäude beherbergt insgesamt 8 Wohnungen sowie zwei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss (Döner-Imbiss und Kneipe). Die Lage zeichnet sich durch eine sehr gute innerstädtische Verkehrsanbindung aus, ist jedoch durch Durchgangsverkehr, eine Straßenbahnlinie sowie die Nähe zur Hochstraße spürbaren Lärmimmissionen ausgesetzt. Das Wohnhaus wurde ca. 1895 in Massivbauweise errichtet und verfügt über eine repräsentative Ziegelsteinfassade mit Gurtbändern und Sandsteinfeldern. Die Wohnfläche von ca. 45,83 m² verteilt sich auf Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche und Duschbad. Die Ausstattung ist als einfach einzustufen (u. a. Laminatböden, Holzdeckenverkleidungen, Gas-Etagenheizung). Sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das Sondereigentum weisen einen schlechten Unterhaltungszustand auf; Modernisierungen sind seit vielen Jahren ausgeblieben, woraus ein erheblicher Instandhaltungsstau resultiert. Rechtlich ist das Grundstück in Abteilung II lastenfrei (Eintragungen gelöscht), Baulasten und Denkmalschutz bestehen laut Gutachten nicht, und Altlastenfreiheit wird unterstellt. Wesentliche Risiken liegen in der laut Eigentümerauskunft fehlenden WEG-Verwaltung sowie der Tatsache, dass der bestehende Mietvertrag für die bewohnte Einheit dem Sachverständigen nicht vorgelegt werden konnte. Der kalkulatorische Rohertrag wurde im Ertragswertverfahren mit 3.849,72 € p.a. (7,00 €/m²) angesetzt. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 46.900,00 € bietet die Einheit eine sehr günstige Einstiegsmöglichkeit in den Immobilienmarkt der Metropolregion Rhein-Neckar. Das Objekt birgt jedoch aufgrund des hohen Sanierungsbedarfs und der ungeordneten WEG-Struktur nennenswerte Nachinvestitionsrisiken, sodass es sich vor allem für risikobereite Investoren mit Sanierungskompetenz empfiehlt.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Wohnung im EG eines Wohn- und Geschäftshauses, 2 ZKB und Flur, Wfl. ca. 45,83 qm, Baujahr ca. 1895

Hinweise zur Datenlage

Umfassendes Verkehrswertgutachten aus Januar 2026 (Stichtag 22.12.2025) mit vollständiger Innen- und Außenbesichtigung. Datenlage solide, jedoch lag kein schriftlicher Mietvertrag vor und der Energieausweis ist 2018 abgelaufen.
Vollständige Innenbesichtigung der Wohnung und Begehung des Gemeinschaftseigentums durch den Gutachter erfolgt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0050/2025
Amtsgericht: Ludwigshafen am Rhein
Bundesland: Rheinland-Pfalz

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 17.11.2026 · 11:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1895

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 46.900 €
Wohnfläche: 45,83 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 7/100
Anteilige Grundstücksfläche: 16,03 m²
Bodenrichtwert: 580 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 9.297 €16,03 m² × 580 €/m² · MEA 7 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kaiser-Wilhelm-Straße
Hausnummer: 78
PLZ: 67059
Ort: Ludwigshafen am Rhein
Stadtteil: Mitte

Weitere Angaben aus dem Gutachten17 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

unter der Marktspanne

Verkehrswert geteilt durch 46 m² Wohnfläche · Baujahr 1895 · Zustand sanierungsbedürftig

	Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	2.717 €/m²typischer Wert	1.776 €/m²Median · 8 Fälle
Spanne	2.300 – 3.135 €/m²	1.575 – 1.968 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	-62 % unter dem typischen Wert	-42 % unter dem Median¹
Quelle	immoportal.com Immobilienpreise Ludwigshafen am Rhein (Portal-Preisatlas)	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	2. Halbjahr 2026	letzte 12 Monate

Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen

2.717 €/m²typischer Wert

Spanne: 2.300 – 3.135 €/m²
Dieses Objekt: -62 % unter dem typischen Wert
Quelle: immoportal.com Immobilienpreise Ludwigshafen am Rhein (Portal-Preisatlas)
Stand: 2. Halbjahr 2026

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.776 €/m²Median · 8 Fälle

Spanne: 1.575 – 1.968 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: -42 % unter dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Dieses Objekt ist rund 70 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1895 gegenüber typisch 1966).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen	Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand	8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Üblicher Marktpreis · Ludwigshafen

Gilt für: Eigentumswohnungen
Grundlage: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 8 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 7 der 8 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1895Gruppe 1966
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe renovierungsbedürftig / einfach
Wohnfläche: hier 46 m²Gruppe 63 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: renovierungsbedürftig / einfach

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,56 – 9,47 €/m² im Monat, typisch 9,05 €/m² · angesetzt in 10 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Stadtgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

7 von 8 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin
Yorckstraße, Ludwigshafen am Rhein	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	—	52 m²	unbewertet	80.000 €	1.553 €	25.08.2026
Yorckstraße, Mitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1972	85 m²	sanierungsbedürftig	135.000 €	1.583 €	15.12.2026
Kaiser-Wilhelm-Straße, Mitte	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1936	51 m²	stark sanierungsbedürftig	88.000 €	1.725 €	27.10.2026
Waltraudenstraße, West	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer), sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	1971	52 m²	renovierungsbedürftig / einfach	95.000 €	1.827 €	24.11.2026
An der Froschlache, Friesenheim	Eigentumswohnung (ab 5 Zimmer)	1966	124 m²	durchschnittlich	240.000 €	1.942 €	03.11.2026
Ganghoferstraße, Mundenheim	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1970	93 m²	renovierungsbedürftig / einfach	190.000 €	2.045 €	10.11.2026
Richard-Dehmel-Straße, Süd	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1961	74 m²	gepflegt	198.000 €	2.676 €	15.09.2026

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 4, 13, 14

Bodenrichtwert: 580 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 16,03 m²
Anteiliger Bodenwert: 9.297 €
Verkehrswert: 46.900 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,04
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 37.603 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 4, 13, 14 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert9.297 €

Gebäude / Wohnung37.603 €

Verkehrswert46.900 €

Zone: 1604 / B bf WA g 2,50 Tiefe 30

Rechenweg

Flächenanteil: 229 m² Gesamtgrundstück × 7/100 MEA = 16,03 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 16,03 m² × 580 €/m² · MEA 7 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.926 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.926 €/m² / 580 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 46.900 € − 9.297 € = 37.603 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Ludwigshafen am Rhein, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart