KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Eigentumswohnung · Bj. 1900 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein freistehendes, denkmalgeschütztes Mehrfamilienhaus mit sechs Eigentumswohnungen in 39261 Zerbst/Anhalt (Karl-Marx-Straße 3) mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 287.500 €. Das um 1900 errichtete und um 1999 umfangreich sanierte Gebäude verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 350 m² auf einem 918 m² großen Grundstück (Flurstücke 134 und 136). Fünf der sechs Einheiten sind unbefristet zu Wohnzwecken vermietet, eine Dachgeschosswohnung steht derzeit leer. Zu jeder Wohnung gehört ein Kellerraum sowie ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Außenstellplatz. Der Zustand wird überwiegend als instand gehalten mit mittlerem Ausstattungsstandard beschrieben, wobei die leerstehende Einheit Renovierungsbedarf aufweist.

Biet-Score

Ausgeglichen · 63 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich ideal für Bestandshalter und Renditeinvestoren, die ein voll aufgeteiltes, überwiegend vermietetes Mehrfamilienhaus mit Entwicklungspotenzial suchen. Während die laufenden Mieteinnahmen aus fünf Einheiten für sofortigen Cashflow sorgen, bietet die Wiedervermietung der leerstehenden Dachgeschosseinheit Upside-Potenzial. Bieter sollten vorab die genauen Mietverträge und das vollständige Gutachten auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts Zerbst einsehen, um den anstehenden Instandhaltungsstau am Baudenkmal präzise zu kalkulieren.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt Karl-Marx-Straße 3 in 39261 Zerbst/Anhalt umfasst ein um 1900 errichtetes, freistehendes Mehrfamilienhaus auf zwei Flurstücken (134 und 136) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 918 m². Die Liegenschaft ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz in sechs Wohneinheiten aufgeteilt (Grundbuchblätter 8117 bis 8122), die gemeinsam als Einheit versteigert werden. Das Objekt liegt am südlichen Rand der Kernstadt in mittlerer Wohnlage mit beidseitigen Gehwegen, Fahrradschutzstreifen und Parkmöglichkeiten sowie fußläufig erreichbaren Einrichtungen des täglichen Bedarfs und ÖPNV-Anschlüssen. Das Gebäude gliedert sich in Kellergeschoss, Hochparterre-Erdgeschoss, 1. Obergeschoss, ausgebautes Dachgeschoss und Spitzboden nebst Windfanganbau. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 350 m², aufgeteilt auf Einheiten zwischen 34 m² und 80 m² (Wohnungen Nr. 1 bis 6). Um 1999 erfolgten umfangreiche Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen. Der Ausstattungsstandard ist mittlerer Art; hofseitig bestehen zwei aufgeständerte Balkone für die Wohnungen 1 und 4. Seither wurden Instandhaltungsmaßnahmen augenscheinlich nur noch eingeschränkt vorgenommen. Die Wohnungen Nr. 1 bis 4 und 6 befinden sich in einem überwiegend instand gehaltenen Zustand, während die leerstehende 1-Zimmer-Wohnung Nr. 5 im Dachgeschoss Vernachlässigungen zeigt. Fünf der sechs Wohneinheiten sind unbefristet vermietet; die Wohnung Nr. 5 steht leer. Jeder Einheit ist ein Kellerraum sowie ein Sondernutzungsrecht an einem Pkw-Außenstellplatz auf dem Grundstück zugeordnet. Das Gebäude ist als Baudenkmal klassifiziert, was steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten nach §§ 7i/10f EStG eröffnet, jedoch Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde erfordert. Das ausführliche Gutachten zum Stichtag 17.11.2025 lag den Veröffentlichungsunterlagen nicht vollständig bei. Mit einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 287.500 € (ca. 821 €/m² Wohnfläche) stellt das Objekt eine attraktive Einstiegsmöglichkeit für Privatinvestoren und Kapitalanleger dar. Bei Beachtung des Denkmalschutzes und Einpreisung moderater Modernisierungskosten für die leerstehende Einheit bietet die Immobilie ein überzeugendes Rendite-Risiko-Profil.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

eingetragene Miteigentumsanteile an dem Grundstück Lfd. Nr. Gemarkung Flur Flurstück Wirtschaftsart und Lage Größe m² Zerbst 32 136 Gebäude- und Freifläche, Karl-Marx-Str. 197 Zerbst 32 134 Gebäude- und Freifläche, Karl-Marx-Str. 3 721 Zerbst Blatt 8117 , lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen 2.207 / 10.000 Miteigentumsanteils an dem o.g. Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss nebst externem Abstellraum im Erdgeschoss sowie einem Kellerraum im Kellergeschoß Nr. des Aufteilungsplanes 1 . Für jeden Miteigentumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt (Blätter 8117 bis 8122) sowie Zerbst Blatt 8118 , lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen 1.140 / 10.000 Miteigentumsanteils an dem o.g. Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss sowie einem Kellerraum im Kellergeschoss Nr. des Aufteilungsplanes 2 . Für jeden Miteigentumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt (Blätter 8117 bis 8122) sowie Zerbst Blatt 8119 , lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen 1.178 / 10.000 Miteigentumsanteils an dem o.g. Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss sowie einem Kellerraum im Kellergeschoss Nr. des Aufteilungsplanes 3 . Für jeden Miteigentumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt (Blätter 8117 bis 8122) sowie Zerbst Blatt 8120 , lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen 2.184 / 10.000 Miteigentumsanteils an dem o.g. Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im 1. Obergeschoss sowie einem Kellerraum im Kellergeschoss Nr. des Aufteilungsplanes 4 . Für jeden Miteigentumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt (Blätter 8117 bis 8122) sowie Zerbst Blatt 8121 , lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen 1.072 / 10.000 Miteigentumsanteils an dem o.g. Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss sowie einem Kellerraum im Kellergeschoss Nr. des Aufteilungsplanes 5 . Für jeden Miteigentumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt (Blätter 8117 bis 8122) sowie Zerbst Blatt 8122 , lfd. Nr. 1 des Bestandsverzeichnisses eingetragenen 2.219 / 10.000 Miteigentumsanteils an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss sowie einem Kellerraum im Kellergeschoss Nr. des Aufteilungsplanes 6 . Für jeden Miteigentumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt (Blätter 8117 bis 8122)

Hinweise zur Datenlage

Die Daten stützen sich auf die amtliche Bekanntmachung, die ZVG-Deckseite sowie Exposé-Blätter zu den einzelnen Wohnungen. Das vollständige Gutachten (Stichtag 17.11.2025) lag nicht bei.
Aussagen basieren auf Kurzangaben der Exposés und Bekanntmachung; detaillierte Innenbesichtigungsergebnisse sind nur stichpunktartig wiedergegeben.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0009 K 0003/2025
Amtsgericht: Zerbst
Bundesland: Sachsen-Anhalt

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 12.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Eigentumswohnung
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1900

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 8.117 €
Wohnfläche: 350 m²
Nutzfläche: 4 m²
Grundstücksfläche: 10.000/10.000 (Gesamtheit aller 6 Wohnungsgrundbuchblätter)
Miteigentumsanteil: 10.000/10.000 (Gesamtheit aller 6 Wohnungsgrundbuchblätter)

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Karl-Marx-Str.
Hausnummer: 3
PLZ: 39261
Ort: Zerbst/Anhalt

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Erbbaurecht
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Eigentumswohnungen (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Ohne festgesetzten Verkehrswert lässt sich kein Preis je m² berechnen. Das Objekt ist deshalb nicht in der Grafik eingezeichnet; die Spannen darunter gelten trotzdem.

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.036 €/m²Median · 15 Fälle
Spanne	760 – 1.341 €/m² mittlere Hälfte
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.036 €/m²Median · 15 Fälle

Spanne: 760 – 1.341 €/m² mittlere Hälfte
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

¹ Dieses Objekt ist rund 80 Jahre älter als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1900 gegenüber typisch 1981).

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage	15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 15 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Eigentumswohnungen (Bestand) im Bundesland
Grundlage: 15 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 9 der 15 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1900Gruppe 1981
Zustand: hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe durchschnittlich

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: durchschnittlich

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,00 – 6,00 €/m² im Monat, typisch 5,00 €/m² · Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Sachsen-Anhalt (Gutachterausschuss), 2025

14 von 15 Vergleichsobjekten anzeigenEigentumswohnungen (Bestand), nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 25,0 km entfernt — 1.264 €/m², Baujahr 1996, 87 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Hospitalstraße, Zeitz	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1893	47 m²	durchschnittlich	32.000 €	687 €	01.02.2027	unbekannt
Hospitalstraße, Zeitz	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	50 m²	durchschnittlich	35.000 €	696 €	02.02.2027	unbekannt
An der Magistrale, Halle	Eigentumswohnung	—	66 m²	unbewertet	47.000 €	707 €	28.04.2026	unbekannt
Einsteinstr., Zeitz	Eigentumswohnung	—	65 m²	unbewertet	48.000 €	738 €	18.05.2026	unbekannt
Burgwerbener Straße, Weißenfels	Eigentumswohnung	—	49 m²	unbewertet	38.000 €	782 €	06.05.2026	unbekannt
Grabengasse, Quedlinburg	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1987	94 m²	sanierungsbedürftig	77.000 €	819 €	11.02.2027	unbekannt
An den Ellern, Weißandt-Gölzau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1994	70 m²	durchschnittlich	72.500 €	1.036 €	25.11.2026	30,0 km
Birkholzer Weg, Neustädter Feld	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1981	70 m²	renovierungsbedürftig / einfach	75.000 €	1.069 €	07.10.2026	40,0 km
Arthur-Scheibner-Ring, Mücheln	Eigentumswohnung	—	59 m²	unbewertet	69.000 €	1.178 €	05.05.2026	unbekannt
Elbstraße, Schönebeck	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1996	87 m²	unbewertet	110.000 €	1.264 €	12.01.2027	25,0 km
Poststraße, Alt Olvenstedt	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	1900	99 m²	renovierungsbedürftig / einfach	140.000 €	1.419 €	11.01.2027	40,0 km
Neidschützer Straße, Naumburg (Saale)	Eigentumswohnung (1 bis 2 Zimmer)	1981	58 m²	durchschnittlich	104.000 €	1.788 €	12.11.2026	unbekannt
Sonnenallee, Magdeburg	Eigentumswohnung	—	73 m²	unbewertet	160.000 €	2.192 €	20.05.2026	unbekannt
Kapellenstraße, Buckau	Eigentumswohnung (3 bis 4 Zimmer)	2019	142 m²	gepflegt	400.000 €	2.815 €	23.11.2026	35,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Eigentumswohnungen (Bestand)), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert: noch nicht ermittelt.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Anhalt-Bitterfeld, Landkreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart