ZwangsversteigerungBüro in Bad Harzburg, Niedersachsen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Kurhausstraße 18 in 38667 Bad Harzburg. Es handelt sich um eine Gewerbeeinheit (Teileigentum) mit einer Nutzfläche von ca. 106,50 m² (laut örtlichem Aufmaß des Gutachters; in der Teilungserklärung mit 110,00 m² angegeben). Die Einheit liegt im 2. Obergeschoss von "Turm 3" einer weitläufigen, im Jahr 1972 errichteten Ferienwohnungsanlage. Diese Anlage besteht aus mehreren drei- bis 16-geschossigen Gebäudekörpern mit insgesamt 322 Einheiten, einem Schwimmbad, einem Restaurant und einer Tiefgarage. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine ruhige, südwestliche Randlage im Kurgebiet von Bad Harzburg aus, direkt an eine Waldfläche angrenzend. Das Ortszentrum ist gut erreichbar. Der bauliche Zustand der Einheit weist einen erheblichen Instandhaltungsstau sowie umfassenden Renovierungs- und Modernisierungsbedarf auf. Die Räumlichkeiten waren ehemals als Arztpraxis aufgeteilt (4 Zimmer, Küche, 3 Bäder, Flur, Abstellraum und Balkon). Zum Wertermittlungsstichtag im Jahr 2020 stand das Objekt bereits seit etwa drei Jahren leer. Es zeigen sich diverse Beschädigungen: Innentüren sind defekt, in den abgehängten Decken befinden sich Öffnungen, und in einem der Bäder liegt das WC auf dem Boden. Zudem besteht in einem Raum der Verdacht auf einen Wasserschaden durch aufgewölbten Fußbodenbelag. Ein gravierendes bauliches Risiko stellt die asbesthaltige Plattenverkleidung aus Faserzementplatten an der Fassade des Hauptgebäudes dar, was zukünftige Sanierungskosten der WEG stark beeinflussen kann. Rechtlich ist die Einheit als Teileigentum (Geschäftsraum) deklariert. Für die vorgenommenen baulichen Veränderungen zur Arztpraxis sowie für eine potenzielle Wohnnutzung liegen dem Gutachter keine genehmigten Unterlagen vor. Die Nachfrage nach reinen Gewerbeflächen in dieser primär wohnwirtschaftlich genutzten Anlage wird als sehr gering eingeschätzt. Allerdings hat das zuständige Bauamt signalisiert, dass eine offizielle Nutzungsänderung in Wohnraum unproblematisch sein dürfte. Ein weiteres Risiko für Bieter ist das Alter des Gutachtens: Der Wertermittlungsstichtag liegt im Juli 2020, sodass der aktuelle Zustand vor Ort im Jahr 2026 erheblich abweichen kann. Für Investoren bietet dieses Objekt trotz der Mängel eine interessante Einstiegschance. Der Verkehrswert wurde konservativ auf 47.000 Euro festgesetzt, wobei im anstehenden Termin die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) weggefallen sind, was einen Zuschlag weit unter Verkehrswert ermöglicht. Unter Berücksichtigung eines pauschalen Abschlags von 32.000 Euro für die Mängelbeseitigung und einer erfolgreichen Umnutzung in eine Ferienwohnung lässt sich hier eine attraktive Rendite erzielen. Investoren müssen jedoch liquide Mittel für die anstehende Sanierung der Einheit sowie potenzielle Sonderumlagen der WEG (Stichwort Asbestfassade) einplanen.