KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · + 1 Stellplatz · Bj. 1977 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein gewerbliches Teileigentum (ehemaliges Ladenlokal/Kiosk mit WC) im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses des 'Wohnparks Gronau' in Bergisch Gladbach nebst zwei Kellerräumen und Sondernutzungsrechten an drei Außenstellplätzen. Die Nutzfläche beträgt insgesamt 128,44 m² (davon 98,94 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss und 29,50 m² im Kellergeschoss). Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 118.000,00 € auf Basis des Ertragswertverfahrens. Eine im Jahr 2022 erteilte Baugenehmigung zur Umnutzung in eine Wohneinheit ist abgelaufen, zudem fehlen die erforderliche WEG-Zustimmung sowie eine grundbuchliche Umwandlung in Wohnungseigentum. Die Einheit wird derzeit vom Eigentümer eigengenutzt, der Gewerbebetrieb ist jedoch eingestellt.

Biet-Score

Vorsicht · 47 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für risikobereite Kapitalanleger oder Projektentwickler, die das Potenzial einer Nachgenehmigung und WEG-Zustimmung zur Wohnnutzung heben können oder eine Eigennutzung/Vermietung als Gewerbe-/Büroeinheit anstreben. Vor einer Gebotsabgabe sollte zwingend die Machbarkeit der baurechtlichen und gemeinschaftsrechtlichen Umnutzung geprüft sowie die genaue Stellplatzsituation vor Ort geklärt werden. Zudem sind Sanierungs- und Instandsetzungskosten für den Innenausbau im Budget einzukalkulieren.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das gewerbliche Teileigentum Nr. 175 in der Mülheimer Straße 127 im Ortsteil Gronau der Stadt Bergisch Gladbach. Das Gebäude ist Teil des 'Wohnparks Gronau' mit insgesamt 324 Wohn- und 6 Gewerbeeinheiten auf einem 24.445 m² großen Areal. Die Einheit umfasst ein Ladenlokal im Erdgeschoss mit einer Nutzfläche von 98,94 m² sowie zwei zugeordnete Lagerräume im Kellergeschoss mit zusammen 29,50 m² (Gesamtnutzfläche 128,44 m²). Der Standort zeichnet sich durch eine gut ausgebaute Infrastruktur und Nahverkehrsanbindung aus, wenngleich die Gewerbelage durch die zurückgesetzte Lage und geringe Einsehbarkeit als mäßig eingestuft wird. Der bauliche Zustand der Einheit wird als noch durchschnittlich beschrieben. Es wurden zwar isolierverglaste Fenster und Türen um das Jahr 2020 erneuert, es bestehen jedoch diverse Bauschäden wie Feuchtigkeitsflecken, Putzabplatzungen, demontierte Heizkörper sowie ein defekter Lüftungsmotor. Zudem wurden leichte Trennwände abweichend vom ursprünglichen Aufteilungsplan eingezogen. Das Gesamtgebäude befindet sich in einem altersgemäßen Pflegezustand, wobei an den Balkonen Sanierungsbedarf geprüft wird. Rechtlich ist das Objekt weiterhin als gewerbliches Teileigentum gewidmet. Eine im März 2022 behördlich erteilte Genehmigung zur Nutzungsänderung in Wohnraum ist nach Ablauf der Dreijahresfrist erloschen. Ein förmlicher Umwandlungsprozess mit WEG-Zustimmung und Grundbuchänderung fand bisher nicht statt. Eine weitere Besonderheit besteht darin, dass die Stellplatzanlage abweichend vom Aufteilungsplan realisiert wurde, wodurch die drei zugeordneten Außenstellplätze (Nrn. 316, 317, 318) in der Örtlichkeit nicht eindeutig identifiziert werden können. Aus Investorensicht bietet der festgesetzte Verkehrswert von 118.000,00 € eine günstige Einstiegsbasis. Der wirtschaftliche Erfolg hängt jedoch maßgeblich davon ab, ob eine Umnutzung in Wohnraum mit der Eigentümergemeinschaft konsensual herbeigeführt und bauordnungsrechtlich neu genehmigt werden kann.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten besteht das gewerbliche Teileigentum aus einem Ladenlokal mit WC im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses. Die Gesamtgröße beträgt ca. 98,94 m² sowie 29,50 m für die Kellerräume. Die Gewerbeeinheit befindet sich in einem noch durchschnittlich baulichen Unterhaltungs- und Pflegezustand Auch ist im Gutachten erwähnt, dass dem Eigentümer im Jahre 2022 eine "Nutzungsänderung von Kiosk zu Wohneinheit" baubehördlich genehmigt wurde. Die Geltungsdauer betrug 3 Jahre und ist somit zwischenzeitlich abgelaufen. Abgesehen von der Erstellung einiger Trennwände ist der Umbau bisher nicht entsprechend der Planung erfolgt. Eine Zustimmung von Verwalter bzw. Eigentümerversammlung zur Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken ist nach Auskunft der WEG-Verwaltung bisher nicht erfolgt. Und auch eine förmliche Umwandlung von gewerblichem Teileigentum in Wohnungseigentum (Änderung der Teilungserklärung, notarielle Beurkundung, Grundbucheintragung) hat bisher nicht stattgefunden. In dem Objekt wird kein Gewerbebetrieb geführt. Außerdem sind die Parkplätze abweichend vom Aufteilungsplan angelegt, so dass die zu bewertenden drei Außenstellplätze in der Örtlichkeit nicht eindeutig zugeordnet werden können. Hausgeld incl.Heizkosten 414,47 €; Erhaltungsrücklagenvorauszahlung 51,33 € Als Ansprechpartner für Bietinteressenten: KSK-lmmobilien GmbH ( 02241 100-202) Geschäftszeichen: 871 Kaz 6011399254

Hinweise zur Datenlage

Gute Datenbasis durch vorliegendes gerichtliches Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2026 mit durchgeführter Innenbesichtigung und amtlicher Bekanntmachung.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter im Beisein des Eigentümers erfolgt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0034 K 0070/2025
Amtsgericht: Bergisch Gladbach
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 24.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1977

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 118.000 €
Nutzfläche: 128,44 m²
Gewerbefläche: 98,94 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 5.061/1.000.000
Anteilige Grundstücksfläche: 123,72 m²

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Mülheimer Straße
Hausnummer: 127
PLZ: 51469
Ort: Bergisch Gladbach
Stadtteil: Gronau

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Hausgeld / Wohngeld

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rheinisch-Bergischer Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart