KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · Bj. 1973 · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein 91/1.000-Miteigentumsanteil an einer Gewerbeimmobilie in 59192 Bergkamen-Weddinghofen (Louise-Schröder-Straße 20), verbunden mit dem Sondereigentum an einer ca. 177,62 m² großen Arztpraxis im 1. Obergeschoss nebst Kellerraum Nr. IV. Das 1973 errichtete Ärztehaus ist zentral gelegen und verfügt über Aufzugsanlagen sowie zugewiesene Stellplätze. Die Praxisräumlichkeiten stehen derzeit leer und befinden sich weitgehend im Zustand des Baujahrs, weshalb ein erheblicher Modernisierungs- und Entrümpelungsbedarf besteht. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 214.000,00 € (ermittelt im Ertragswertverfahren). Da in einem früheren Termin der Zuschlag nach §§ 74a/85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) im anstehenden Termin aufgehoben.

Biet-Score

Vorsicht · 49 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Einheit bietet für medizinische Dienstleister oder spezialisierte Gewerbe-Investoren eine solide Basis in einem etablierten Ärztehaus im Zentrum von Bergkamen. Aufgrund der anstehenden Investitionsaufwendungen für die Modernisierung des Innenausbaus und der Vorgaben der Teilungserklärung für Nachfolgenutzungen empfiehlt sich ein konservatives Bieterlimit. Durch den Wegfall der Wertgrenzen eröffnet sich eine attraktive Einstiegschance mit entsprechendem Renditepotenzial nach erfolgter Neupositionierung.

Chancen

6

Gute Grundrissaufteilung mit OP-Räumen, Behandlungszimmern, Empfang und innenliegenden Sanitärräumen.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Versteigert wird ein 91/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstückskomplex Louise-Schröder-Straße 20 / Zentrumstraße / Töddinghauser Straße in 59192 Bergkamen (Gemarkung Weddinghofen, Flur 8, Flurstücke 772, 774, 838, 839 mit insgesamt 1.706 m²), verbunden mit dem Sondereigentum an einer Arztpraxis im 1. Obergeschoss (Nr. IV) sowie dem zugehörigen Kellerraum. Das 1973 in Stahlbeton-Skelettbauweise errichtete Ärztehaus liegt verkehrsgünstig im Stadtzentrum unweit des Rathauses und verfügt über zwei Personenaufzüge sowie Außenstellplätze. Die Praxis umfasst eine Nutzfläche von ca. 177,62 m² mit zweckmäßiger Raumaufteilung (Empfang, Wartezimmer, Besprechungs- und Behandlungsräume, OP-Bereiche, WCs). Der Innenausbau und die Sanitärinstallationen stammen im Wesentlichen aus dem Baujahr und sind stark abgenutzt. Das Gutachten beziffert den Modernisierungsaufwand zur Wiederherstellung einer marktgerechten Vermietbarkeit auf 71.600 € und kalkuliert zusätzliche Entrümpelungskosten von 5.000 € für verbliebenes Mobiliar und Praxismaterial. Rechtlich ist bei einer Umnutzung außerhalb des bisherigen chirurgischen Profils das schuldrechtliche Zustimmungserfordernis der weiteren Teileigentümer nach der geänderten Teilungserklärung zu beachten. Das monatliche Hausgeld beträgt ca. 1.472,11 € (bzw. 1.499,41 € inkl. Miteigentumsanteil an Einheit XV). Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft war zum 31.12.2022 mit 175.505,50 € gut dotiert. Eine Innenbesichtigung des Kellerabteils konnte nicht stattfinden. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren sachgerecht auf 214.000,00 € festgesetzt. Da in einem vorangegangenen Termin der Zuschlag nach den §§ 74a/85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestwertgrenzen im anstehenden Termin nicht mehr bindend, was risikobewussten Investoren attraktive Einstiegsmöglichkeiten bietet.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um einen 91/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Louise-Schröder-Straße 20, 59192 Bergkamen, verbunden mit Sondereigentum an den Räumen für eine Arztpraxis im westlichen Obergeschoss (I. Obergeschoss) und den nach Osten angrenzenden zwei Räumen und zwei Kellerräumen, Nr. IV des Aufteilungsplans in einem Ärztehaus mit Apotheke und Hörgeräteakustiker. Raumeinteilung: Empfang, Wartezimmer, Besprechung 1, Besprechung 2, Behandlung, WC (innenliegend), Privat/Mitarbeiter, Durchgangsflur, OP-Raum 2, Gips-Raum, OP-Raum 1 mit Vorraum, Technik, OP-Raum mit innenliegendem WC. Nutzfläche ca. 177,62 m². Ein Stellplatz ist durch Nutzungsvereinbarung zugewiesen. Ein Sondernutzungsrecht besteht nicht. Das Ärztehaus, Baujahr 1973, ist voll unterkellert, teilweise Kriechkeller, Flachdach 4-5 geschossig, teilweise eingeschossig. Zwei Personalaufzüge sind vorhanden. Eine Innenbesichtigung der Keller konnte nicht durchgeführt werden. Im Falle einer anderen Nutzung der Arztpraxis als Chiurgie wird auf die geänderte Teilungserklärung (UR 28/2015 und 200/2015) hingewiesen. Vermietungszustand: Leerstand. Hinweis: Einsichtnahme in das Gutachten und/oder Verfahrensakte nach vorheriger telefonischer Terminabsprache unter: 02307 992-225 Endziffer Aktenzeichen: 5 bis 0, 02307 992-220 Endziffer Aktenzeichen: 1 und 4,

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Dokumentenlage mit aktuellem Vollgutachten von 2024 sowie amtlicher Bekanntmachung. Sämtliche ertragswertrelevanten Daten und Flächen sind detailliert dokumentiert.
Teilbesichtigung: Die Praxisräume im 1. OG wurden umfassend innen besichtigt und fotografiert; die Kellerräume konnten nicht begangen werden.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0014 K 0040/2022
Amtsgericht: Kamen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.11.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1973

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 214.000 €
Nutzfläche: 177,62 m²
Gewerbefläche: 177,62 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 91/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 155,25 m²
Bodenrichtwert: 180 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 27.945 €155,25 m² × 180 €/m² · MEA 9,1 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Louise-Schröder-Straße
Hausnummer: 20
PLZ: 59192
Ort: Bergkamen
Stadtteil: Weddinghofen

Weitere Angaben aus dem Gutachten26 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 9 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 3 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Instandhaltungsrücklage
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 33

Bodenrichtwert: 180 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 155,25 m²
Anteiliger Bodenwert: 27.945 €
Verkehrswert: 214.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 7,66
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 186.055 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 33 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert27.945 €

Gebäude / Wohnung186.055 €

Verkehrswert214.000 €

Zone: Misch-/Mehrgeschossig

Rechenweg

Flächenanteil: 1.706 m² Gesamtgrundstück × 91/1.000 MEA = 155,25 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 155,25 m² × 180 €/m² · MEA 9,1 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.378 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.378 €/m² / 180 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 214.000 € − 27.945 € = 186.055 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Unna, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart