ZwangsversteigerungBüro in Berlin, Berlin

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Gewerbeeinheit Nr. 1 mit zugehörigem Kellerraum Nr. 1 in der Bleibtreustraße 8-9, 10623 Berlin-Charlottenburg. Das Amtsgericht Charlottenburg versteigert das Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil von 486,04/10.000 an einem 1.393 m² großen Grundstück. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 750.000,00 €, ermittelt auf Basis eines Vergleichswertverfahrens mit Stichtag 05.02.2026. Das Gutachten berücksichtigte dabei Marktanpassungen, einen Zuschlag für den Altbaucharme sowie deutliche Abschläge für die Unkenntnis der Mietvertragsdetails und die unklare Nutzung eines weiteren Kellerbereichs durch den Mieter. Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss umfasst eine Nutzfläche von 197,00 m² und wird aktuell als Zahnarztpraxis genutzt. Angaben zur tatsächlichen Miethöhe konnten weder vom Eigentümer noch vom Mieter erlangt werden, was eine Bewertung der aktuellen Ertragslage erschwert. Das monatliche Wohngeld beläuft sich auf 978,02 € inklusive Heizkostenanteil. Eine Berechnung der Bruttorendite ist aufgrund der fehlenden Mietdaten nicht möglich. Die Gesamtanlage, ein 1904 erbautes Wohn- und Geschäftshaus mit Dachgeschossausbauten in den Jahren 1987/89 und 2015, befindet sich in einem soliden Zustand. Die Gewerbeeinheit selbst ist gepflegt und weist attraktive Altbauelemente auf. Es wurden jedoch partielle Farbabplatzungen und Putzschäden an den Fassaden sowie ein leicht feuchter Keller festgestellt. Die Nassbereiche sind älteren Datums und weniger modern. Ein verbrauchsorientierter Energiepass liegt vor, und die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Die Fassaden verfügen über keinen Vollwärmeschutz. Der Gutachter hatte teilweisen Zugang zum Objekt. Die Gewerbeeinheit im Erdgeschoss wurde vollständig besichtigt, ebenso Teilbereiche des Kellergeschosses und die Außenanlagen im ersten Hof. Der zum Sondereigentum gehörende Kellerraum Nr. 1 war jedoch nicht zugänglich, ebenso wie Teile der Fassaden und ein vom Mieter genutzter, nicht zum Bewertungsobjekt gehörender Kellerbereich, der laut Mietervertreterin starke Durchfeuchtungen aufweist. Gesonderte Funktionsprüfungen oder Bauteiluntersuchungen wurden nicht durchgeführt. Die Nutzflächenangabe basiert auf der Teilungserklärung ohne Aufmaß. Rechtlich ist das Objekt im Erhaltungsgebiet 'Kurfürstendamm' gelegen, was Genehmigungspflichten für äußere bauliche Veränderungen nach sich zieht. Das Grundstück ist nicht im Baulastenkataster geführt, und es besteht keine Wohnpreisbindung. Im Gutachten wurde auf die Abteilungen II und III des Grundbuchs kein Bezug genommen, was eine eigenständige Prüfung dieser Belastungen durch den Bieter erforderlich macht. Der WEG-Verwalter ist die Kremer Hausverwaltungen GmbH, und die Instandhaltungsrücklage der WEG betrug Ende 2024 rund 342.000,00 €.