TeilungsversteigerungBüro in Berlin, Berlin

Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung das Teileigentum Nr. 1 (Miteigentumsanteil 428,22/10.000, Grundbuch von Prenzlauer Berg Blatt 23152) am 857 m² großen Grundstück Flur 42318, Flurstück 197 in 10437 Berlin, Lychener Straße 64, verbunden mit dem Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen im Erdgeschoss des Vorderhauses links nebst Kellerraum. Das Haus steht im Helmholtzkiez in Prenzlauer Berg in einer Wohnstraße ohne Laufkundschaft; S- und U-Bahnhof Schönhauser Allee liegen etwa 0,6 km, der Helmholtzplatz rund 200 m entfernt, der Mietspiegel 2023 weist eine gute Wohnlage aus. Planungsrechtlich gilt § 34 BauGB; das Grundstück liegt im Erhaltungsgebiet Helmholtzplatz (Milieuschutz seit 01.07.2014), das Gebäude steht als Ensemblebestandteil in der Denkmalliste, Umbauten sind damit doppelt genehmigungspflichtig. Das Wohn- und Geschäftshaus stammt von etwa 1900 und wurde in den 1990er Jahren bis 2006 mit Dachausbau und angebauten Aufzügen umfassend saniert; es ist voll unterkellert und umfasst auf 2.483 m² Wohn- und Nutzfläche 29 Wohnungen und diese eine Gewerbeeinheit. Den Bauzustand nennt der Gutachter normal; der Verbrauchsausweis vom 15.12.2023 weist 117 kWh/(m²a) und Effizienzklasse D aus, beheizt wird über eine Gaszentralheizung. Die Einheit hat laut Aufteilungsplan 106,34 m² Nutzfläche mit zwei Räumen zur Straße, einer Wohnküche als Berliner Zimmer, Kammer, Flur und zwei WC-Anlagen, dazu einen etwa 12 m² großen Kellerraum. Das Schaufenster misst etwa 3,0 m × 2,0 m, Fenster und Ladentür haben Rolljalousien, die Außenwirkung gilt als gering. Beim Ortstermin am 03.11.2025 wurde kein Zugang zur Gewerbeeinheit gewährt; Ausstattung und Zustand der Räume sind unbekannt, nur Keller, Treppenhaus und Hof wurden besichtigt. Die Einheit ist vertragsfrei und nach Auskunft beim Ortstermin seit längerem ungenutzt; der Gutachter unterstellt eine bezugsfreie Übergabe, nennt die Vertragsverhältnisse aber unbekannt. In Abteilung II steht nur der Versteigerungsvermerk, in Abteilung III eine Grundschuld ohne Brief, deren Höhe das Gutachten nicht nennt; bei einer Teilungsversteigerung bleiben solche Rechte regelmäßig bestehen und wären zusätzlich zum Bargebot zu übernehmen. Das Wohngeld beträgt laut Wirtschaftsplan 2026 761 € monatlich warm, darin 476,54 € Heizkosten; die Erhaltungsrücklage lag Ende 2023 bei 215.881,64 €, wird vom Gutachter als nicht ausreichend eingestuft und soll ab 2026 verdoppelt werden, zudem sind eine Treppenhausrenovierung beschlossen und eine Giebelfassadensanierung angekündigt. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren aus zwölf Kauffällen bezugsfreier Erdgeschoss-Gewerbeeinheiten in Altbauten abgeleitet, Mittelwert 5.653 €/m². Daraus folgen 601.140 € vorläufiger Vergleichswert, abzüglich 10 % (60.114 €) Erwerbsrisiko für fehlende Innenbesichtigung und unbekannte Vertragsverhältnisse, gerundet 540.000 € oder 5.078 €/m² zum Stichtag 03.11.2025. Der Gutachterausschuss weist für Berliner Verkaufsräume 2024 einen Mittelwert von 4.020 €/m² (Spanne 2.021 bis 5.919 €/m²) aus; der Wert liegt damit im oberen Bereich des Segments, was der Gutachter mit der guten Wohnlage begründet. Für eine Wohnstraßenlage ohne Laufkundschaft und ohne Kenntnis des Innenzustands ist das ein ambitionierter Ansatz, der einen eigenen Sicherheitsabstand nahelegt.