TeilungsversteigerungBüro in Berlin, Berlin

Das Bewertungsobjekt umfasst das Teileigentum Nr. 1 (10.829/100.000 Miteigentumsanteil) am Grundstück Zossener Straße 8 im Berliner Ortsteil Kreuzberg (Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg). Das Grundstück ist 548 m² groß und mit einem 5½- bis 6-geschossigen Vorderhaus nebst rechtem Seitenflügel und Hofunterkellerung bebaut. Die Lage im direkten Einzugsbereich des Bergmannkiezes bietet eine ausgezeichnete Infrastruktur mit fußläufiger Erreichbarkeit des U-Bahnhofs Gneisenaustraße (ca. 100 m) sowie zahlreicher Versorgungseinrichtungen am Marheinekeplatz. Gewerblich handelt es sich um eine ruhigere Nebenlage abseits der Hauptpassantenströme. Die Gesamtnutzfläche der Einheit beläuft sich laut gutachterlicher Ermittlung auf ca. 180,92 m² (Teilungserklärung: 187,63 m²). Sie verteilt sich auf ein straßenseitiges Ladenlokal im Erdgeschoss nebst Flur und WC (ca. 65,33 m²), ein Zwischengeschoss-Lager mit reduzierter Raumhöhe von ca. 1,30 m bis 1,40 m (ca. 27,06 m²), einen wohnraumgleich ausgebauten Souterrainraum als Büro (ca. 28,17 m²), eine Teeküche im Keller (ca. 6,46 m²) sowie drei straßenseitige Kellerlagerräume (ca. 53,90 m²). Das Ursprungsgebäude stammt aus dem Jahr 1882 und wurde Mitte der 1990er Jahre im Zuge der Aufteilung modernisiert. Der Gesamtzustand des Gemeinschaftseigentums wird als gepflegt beschrieben, am Sondereigentum besteht bei Nutzerwechsel üblicher Renovierungsbedarf, für den ein Abschlag von 7.000,00 € kalkuliert wurde. Rechtlich liegt das Objekt im Milieuschutzgebiet „Bergmannstraße-Nord“. Das Grundstück ist laut Umweltamt nicht im Bodenbelastungskataster verzeichnet; Baulasten oder Abt.-II-Lasten sind nicht bekannt. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Ein zentrales Bieter- und Finanzierungsrisiko stellt der amtliche Hinweis dar, wonach eine in Abteilung III eingetragene Grundschuld als Teil des geringsten Gebots in voller Höhe vom Ersteher zu übernehmen ist. Zudem konnte keine Innenbesichtigung durchgeführt werden, da der das Objekt als Klavierwerkstatt nutzende Miteigentümer zum Ortstermin nicht angetroffen wurde. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren auf Basis einer nachhaltig erzielbaren Jahreskaltmiete von 27.420,48 € (18,00 €/m² für Laden-/Büroflächen und 6,00 €/m² für Lagerflächen) sowie einem Liegenschaftszinssatz von 4,5 % auf 450.000,00 € festgesetzt. Für Kapitalanleger und Eigennutzer stellt das Objekt eine werthaltige City-Immobilie dar, sofern die wirtschaftlichen Implikationen der Grundschuldübernahme und der Räumung vor der Gebotsabgabe präzise geklärt werden.