ZwangsversteigerungBüro in Dohna, Sachsen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss rechts eines dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshauses in 01809 Dohna, Pestalozzistraße 22. Es handelt sich um einen 1140/10000 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an den Geschäftsräumen und dem Sondernutzungsrecht an vier PKW-Stellplätzen. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 191.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär im Ertragswertverfahren, wobei der Liegenschaftszinssatz von 5,0 % unter Berücksichtigung des Hochwasserrisikos angepasst wurde. Die Gewerbeeinheit verfügt über eine Nutzfläche von ca. 134,4 m², aufgeteilt in Verkaufsraum, Kabine, Lagerraum, Büro, Dusche/WC/Waschen und Gang. Die Einheit wird auskunftsgemäß als Apotheke von der Ehefrau des Eigentümers genutzt, jedoch liegen keine Informationen zu einem eventuell bestehenden Mietvertrag vor. Die marktübliche Nettokaltmiete wird für die Gewerbeeinheit auf 8,00 €/m² (ca. 12.902 € p.a.) und für die vier Stellplätze auf 20,00 €/Stellplatz (ca. 960 € p.a.) geschätzt, was einem jährlichen Marktmietpotenzial von ca. 13.862 € entspricht. Das Gebäude wurde 1993 errichtet und weist äußerlich einen durchschnittlichen bis normalen Bau- und Unterhaltungszustand auf. Es sind keine Modernisierungen ersichtlich. Augenscheinlich und äußerlich wurden keine Bauschäden oder Baumängel festgestellt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und Angaben zur Heizungsart oder anderen technischen Installationen konnten nicht gemacht werden. Ein besonderes Risiko stellt die Lage im festgesetzten Überschwemmungsgebiet der Müglitz dar, wobei das Objekt bereits 2002 von Hochwasser betroffen war. Die Sachverständige konnte das Objekt nur von außen besichtigen, da der Schuldner eine Innenbesichtigung verweigerte. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die Wertermittlung erfolgte auf Basis der Außenbesichtigung und vorliegender Unterlagen. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen wurde unterstellt. Das Gutachten weist darauf hin, dass nur offensichtliche Schäden erfasst wurden und keine vertiefenden Untersuchungen auf Schädlinge oder gesundheitsschädigende Baumaterialien stattfanden. Im Grundbuch von Dohna, Blatt 1072, sind in Abteilung II keine Eintragungen vorhanden. Das Gutachten berücksichtigt jedoch keine Schuldverhältnisse in Abteilung III. Das Objekt ist nach WEG geteilt. Die 5/10- und 7/10-Grenzen sind im Versteigerungstermin aufgehoben. Vor einem Gebot ist eine umfassende Prüfung des Innenzustands, der tatsächlichen Mietverhältnisse und der WEG-Unterlagen dringend anzuraten, um die Risiken des Hochwasserschutzgebietes und des fehlenden Energieausweises adäquat einpreisen zu können.