ZwangsversteigerungBüro in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst das bebaute Erbbaurecht an den Flurstücken 601, 599 und 603 (Erbbaugrundbuch von Angermund Blatt 2594) mit einer Grundstücksgesamtfläche von 5.384 m² in Düsseldorf-Angermund, Angermunder Straße 126. Das Erbbaurecht wurde 1994 für eine Dauer von 99 Jahren bestellt (Restlaufzeit bis Mai 2093). Die Lage am Ortsrand von Angermund ist als einfache bis mittlere Geschäftslage in einem ansonsten durch gehobene Wohnnutzung geprägten Stadtteil einzustufen. Die Verkehrsanbindung an das Düsseldorfer Straßennetz und den ÖPNV ist gut; das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (Mischgebiet) sowie in der Wasserschutzzone III A. Auf dem Grundstück befindet sich ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Bürogebäude aus dem Baujahr 1997 mit ausgebautem Dachgeschoss und einer Gesamtnutzfläche von rund 2.919 m² (KG: ca. 660 m², EG: ca. 796 m², 1. OG: ca. 798 m², DG: ca. 665 m²). Zudem sind 16 Tiefgaragen- und 39 Außenstellplätze vorhanden. Das Massivgebäude verfügt über eine Gaszentralheizung, Alu-/Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Wärmedämmputz. Der bauliche Zustand der konstruktiven Bauteile wird als baujahrestypisch und normal beschrieben; gravierende Bauschäden wurden optisch nicht festgestellt. Vereinzelte Büroräume konnten beim Ortstermin jedoch nicht betreten werden. Im Grundbuch Abt. II ist ein jährlicher Erbbauzins von 21.742,70 € eingetragen, dessen Barwert vom Sachverständigen mit 454.600,00 € ermittelt wurde, sowie ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer. Das Gebäude war zum Wertermittlungsstichtag bis auf Teilflächen ungenutzt. Für Teilbereiche im KG/EG und Stellplätze existiert ein 10-jähriger Mietvertrag ab April 2025 mit einer extrem niedrigen Pauschalmiete von nur 300,00 € monatlich und einer vereinbarten Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung (wertmäßig mit -40.000,00 € berücksichtigt). Das vorhandene Mobiliar wurde mit 25.000,00 € angesetzt. Der unbelastete Verkehrswert wurde zum Stichtag 15.01.2026 auf 5.200.000,00 € festgesetzt, gestützt auf das Ertragswertverfahren (Ertragswert 5.220.100,00 €; Sachwert 5.211.720,00 €). Für Value-Add-Investoren bietet die Immobilie erhebliches Wertsteigerungspotenzial bei gelungener Neuvermietung zu marktüblichen Büro- und Stellplatzmieten, sofern die mietvertraglichen und erbbaurechtlichen Rahmenbedingungen sachgerecht gehandhabt werden.