KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Büro · Bj. 1997 · vermutlich vermietet

Zum Aufruf kommt ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Bürogebäude mit Tiefgarage und Außenstellplätzen auf einem 5.384 m² großen Erbbaurechtsgrundstück in Düsseldorf-Angermund. Das 1997 errichtete Gebäude verfügt über eine Nutzfläche von rund 2.919 m² (verteilt auf KG, EG, 1. OG und DG) sowie 16 Tiefgaragen- und 39 Außenstellplätze. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 5.200.000,00 € und wurde primär über das Ertragswertverfahren ermittelt. Das Objekt ist derzeit weitgehend leerstehend; für Teilflächen besteht ein langfristiger, stark unter Marktniveau liegender Mietvertrag mit einer Klausel über Kündigungs-Vertragsstrafen. Das Erbbaurecht läuft für 99 Jahre seit Mai 1994 (Restlaufzeit ca. 67 Jahre), wobei ein jährlicher Erbbauzins von 21.742,70 € eingetragen ist.

Biet-Score

Ausgeglichen · 60 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich an gewerbliche Immobilieninvestoren und Projektentwickler mit Erfahrung im gewerblichen Vermietungs- und Asset-Management. Hauptchance ist die Neupositionierung und Vollvermietung des rd. 2.919 m² großen Bürokomplexes am Düsseldorfer Markt, der vom Gutachter auf einen nachhaltigen Jahresrohertrag von über 355.000,00 € taxiert wird. Wesentliche Risiken liegen in der rechtlichen Struktur als Erbbaurecht mit laufender Erbbauzinsverpflichtung sowie der Abwicklung bzw. Bereinigung des bestehenden Altmietvertrags. Bietern wird empfohlen, vorab die genauen Versteigerungsbedingungen bezüglich des Erbbauzinses (§ 52 ZVG) sowie die mietvertragliche Rechtslage detailliert zu prüfen.

Chancen

7

Mietpotenzial +9.772 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (300 € -> 29.616 € p. M.).

Risiken

6

Hoher anfänglicher Leerstand erfordert ein umfassendes Nachvermietungskonzept und verursacht laufende Bewirtschaftungskosten ohne unmittelbare Volldeckung.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst das bebaute Erbbaurecht an den Flurstücken 601, 599 und 603 (Erbbaugrundbuch von Angermund Blatt 2594) mit einer Grundstücksgesamtfläche von 5.384 m² in Düsseldorf-Angermund, Angermunder Straße 126. Das Erbbaurecht wurde 1994 für eine Dauer von 99 Jahren bestellt (Restlaufzeit bis Mai 2093). Die Lage am Ortsrand von Angermund ist als einfache bis mittlere Geschäftslage in einem ansonsten durch gehobene Wohnnutzung geprägten Stadtteil einzustufen. Die Verkehrsanbindung an das Düsseldorfer Straßennetz und den ÖPNV ist gut; das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (Mischgebiet) sowie in der Wasserschutzzone III A. Auf dem Grundstück befindet sich ein voll unterkellertes, zweigeschossiges Bürogebäude aus dem Baujahr 1997 mit ausgebautem Dachgeschoss und einer Gesamtnutzfläche von rund 2.919 m² (KG: ca. 660 m², EG: ca. 796 m², 1. OG: ca. 798 m², DG: ca. 665 m²). Zudem sind 16 Tiefgaragen- und 39 Außenstellplätze vorhanden. Das Massivgebäude verfügt über eine Gaszentralheizung, Alu-/Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Wärmedämmputz. Der bauliche Zustand der konstruktiven Bauteile wird als baujahrestypisch und normal beschrieben; gravierende Bauschäden wurden optisch nicht festgestellt. Vereinzelte Büroräume konnten beim Ortstermin jedoch nicht betreten werden. Im Grundbuch Abt. II ist ein jährlicher Erbbauzins von 21.742,70 € eingetragen, dessen Barwert vom Sachverständigen mit 454.600,00 € ermittelt wurde, sowie ein Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer. Das Gebäude war zum Wertermittlungsstichtag bis auf Teilflächen ungenutzt. Für Teilbereiche im KG/EG und Stellplätze existiert ein 10-jähriger Mietvertrag ab April 2025 mit einer extrem niedrigen Pauschalmiete von nur 300,00 € monatlich und einer vereinbarten Vertragsstrafe bei vorzeitiger Kündigung (wertmäßig mit -40.000,00 € berücksichtigt). Das vorhandene Mobiliar wurde mit 25.000,00 € angesetzt. Der unbelastete Verkehrswert wurde zum Stichtag 15.01.2026 auf 5.200.000,00 € festgesetzt, gestützt auf das Ertragswertverfahren (Ertragswert 5.220.100,00 €; Sachwert 5.211.720,00 €). Für Value-Add-Investoren bietet die Immobilie erhebliches Wertsteigerungspotenzial bei gelungener Neuvermietung zu marktüblichen Büro- und Stellplatzmieten, sofern die mietvertraglichen und erbbaurechtlichen Rahmenbedingungen sachgerecht gehandhabt werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermutlich vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Erbbaurecht für die Dauer von 99 Jahre seit dem 03.05.1994 an dem Grundstück Angermund Blatt 394 bebaut mit einem im Stadtteil Düsseldorf-Angermund, Angermunder Str. 126 gelegenen voll unterkellerten zwei-geschossigen Bürogebäude, Nutzfläche ca. 2.919 m², Tiefgarage mit insgesamt 16 Kfz-Einstellplätzen sowie 39 Kfz-Außenstellplätze. Fiktives Bewertungsbaujahr 1997. Folgende Aufteilung der Nutzflächen: KG: Haustechnische und Vorratsräume. Diverse Büro- und Nebenflächen, Teeküchen, WC-Anlagen, ca. 660 m² Nutzfläche EG: Diverse Büro- und Nebenflächen, Teeküchen, WC-Anlagen, ca. 796 m² Nutzfläche 1.OG: Diverse Büro- und Nebenflächen, Teeküchen, WC-Anlagen, ca. 798 m² Nutzfläche DG: Diverse Büro- und Nebenflächen, Teeküchen, WC-Anlagen, ca. 665 m² Nutzfläche Sofern Sicherheitsleistung durch Überweisung erfolgen soll, ist diese in Höhe von 10% des Verkehrswertes spätestens 10 Tage vor dem Versteigerungstermin auf das Konto der Zentralen Zahlstelle Justiz bei der Landesbank Hessen-Thüringen IBAN: DE08 3005 0000 000 4748 16; BIC: WELADEDD zu veranlassen. Dabei sind als Verwendungszweck neben dem Stichwort "Sicherheit AG Düsseldorf" auch der Tag des Versteigerungstermins und das Aktenzeichen anzugeben.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Verkehrswertgutachten (Stichtag Januar 2026) mit Grundbuchauszügen, Katasterkarten, Grundrisszeichnungen und Fotodokumentation vorhanden.
Teilbesichtigung vor Ort am 15.01.2026 mit Zwangsverwalter, Makler und Mieter durchgeführt; einzelne Räume waren verschlossen.

Belegung

vermutlich vermietet

VermutungPrüfpflichtig

Die Daten deuten auf Vermietung hin, sind aber nicht gesichert. Das ist riskanter als ein bestätigtes Mietverhältnis, weil Parteien, Vertrag und Ertrag offen bleiben.

Vor dem Gebot prüfen

Mietverhältnis nachweisen lassen
Parteien und genutzte Einheit klären
Ist-Miete gegen Gutachten abgleichen
Unklare Erträge konservativ modellieren

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Erst die belastbare Rechtsgrundlage zeigt, ob Mietrecht greift und welche Kündigungs- oder Verwaltungsfolgen entstehen.
In der Praxis: Nicht mit Soll-Miete rechnen, bevor Mietvertrag, Zahlungsstand und tatsächliche Nutzung plausibel nachgewiesen sind.
Für das Gebot: Gelb-orange kalkulieren: Ertragschance möglich, aber Unsicherheit über Vertrag und Durchsetzbarkeit einpreisen.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0083 K 0022/2025
Amtsgericht: Düsseldorf
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 20.11.2026 · 11:00 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermutlich vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1997

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 5.200.000 €
Nutzfläche: 2.919 m²
Gewerbefläche: 2.919 m²
Grundstücksfläche: 5.384 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 5.384 m²
Bodenrichtwert: 230 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 1.238.320 €5.384 m² × 230 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Angermunder Straße
Hausnummer: 126
PLZ: 40489
Ort: Düsseldorf
Stadtteil: Angermund

Weitere Angaben aus dem Gutachten28 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 9 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16, 23

Bodenrichtwert: 230 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 5.384 m²
Anteiliger Bodenwert: 1.238.320 €
Verkehrswert: 5.200.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,20
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 3.961.680 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16, 23 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert1.238.320 €

Gebäude / Wohnung3.961.680 €

Verkehrswert5.200.000 €

Zone: Wacholderstraße (Gewerbegebiet mit Bürogebäude)

Rechenweg

Flächenanteil: 5.384 m² Gesamtgrundstück = 5.384 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 5.384 m² × 230 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 966 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 966 €/m² / 230 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 5.200.000 € − 1.238.320 € = 3.961.680 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Düsseldorf, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart