KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · Bj. 1953 · vermietet

Versteigert wird das Teileigentum Nr. 1 an einer vermieteten Gewerbeeinheit in Düsseldorf-Friedrichstadt (Adersstraße 43) mit einem 300/1.000 Miteigentumsanteil an einem 488 m² großen Grundstück. Die Einheit erstreckt sich über das Erd- und Kellergeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses und umfasst rund 454 m² Nutzfläche (davon ca. 378 m² im Erdgeschoss und ca. 76 m² im Kellergeschoss). Das Objekt wird gegenwärtig als Motorradverkauf mit angeschlossener Werkstatt betrieben und ist bis Ende 2027 (mit Option bis 2030) vermietet. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 480.000,00 € und wurde im Ertragswertverfahren ermittelt. Zu beachten sind ein spürbarer Modernisierungsstau bei einfacher Ausstattung sowie die Registrierung des Grundstücks als Altstandort mit bekannter Grundwasserbelastung im Umfeld.

Biet-Score

Ausgeglichen · 61 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Gewerbeeinheit bietet insbesondere für renditeorientierte Investoren mit Gewerbeerfahrung eine interessante Einstiegsmöglichkeit in zentraler Düsseldorfer Lage, getragen von einem bestehenden Mietvertrag mit solvent wirkendem Betrieb. Eine Investitionsentscheidung sollte jedoch nur unter striktem Vorbehalt bezüglich des technischen Modernisierungsaufwands (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster) und der Altlastensituation getroffen werden. Zudem sollten Bietinteressenten die Abrechnungen und den Rücklagenstand der WEG im Vorfeld eingehend prüfen sowie Rücklagen für Sanierungsmaßnahmen einkalkulieren.

Chancen

5

Vielseitig nutzbare Gewerbefläche im Erdgeschoss mit straßenseitigem Schaufenster- und Sektionaltorbereich.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Zum Aufruf kommt das Teileigentum Nr. 1 an einer Gewerbeeinheit in Düsseldorf-Friedrichstadt, Adersstraße 43. Die Liegenschaft befindet sich in einem verdichteten Mischgebiet unweit der Innenstadt, geprägt von geschlossener Blockrandbebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern. Das 488 m² große Grundstück ist mit einem voll unterkellerten, fünfgeschossigen Vorderhaus sowie rückwärtigen Anbauten bebaut. Der Miteigentumsanteil beträgt 300/1.000. Die Einheit umfasst gemäß Aufteilungsplan und Gutachten ca. 378 m² Nutzfläche im Erdgeschoss (Laden, Durchfahrt/Lager, Ausstellung, Werkstatt, Sozialraum) sowie ca. 76 m² im Untergeschoss (Lagerräume und Keller), zuzüglich berücksichtigter Sondernutzungsflächen. Das Ursprungsgebäude wurde nach dem Krieg 1953 wiederaufgebaut und 1956 um den Werkstattanbau erweitert; 1997 folgte die Hofüberdachung. Das Objekt befindet sich baulich in einem zweckentsprechenden, jedoch einfachen und modernisierungsbedürftigen Zustand. Zu den Ausstattungsmerkmalen zählen einfache Stahlfenster mit Einfachverglasung, Fliesenböden sowie ein Sektionaltor zur Straße. Es gibt keine Warmwasserversorgung und die im Gewerbeteil vorhandenen Heizkörper sind laut Aussage des Mieters derzeit nicht an die Zentralheizung angeschlossen. Der Sachverständige beziffert die Restnutzungsdauer auf 15 Jahre. Rechtlich und wirtschaftlich ist die Einheit seit November 2022 für monatlich 5.500,00 € netto zuzüglich 900,00 € Nebenkosten an einen Motorradhandel mit Werkstatt vermietet (Vertrag bis 31.12.2027 mit Option bis 2030). Das monatliche Hausgeld betrug 2025 rund 341,00 € ohne Heizkosten. Die WEG-Verwaltung weist auf einen geringen Stand der Instandhaltungsrücklage hin. Zudem ist das Flurstück im Kataster der Stadt Düsseldorf als Altstandort AS 7560 registriert, und es liegt eine bekannte regionale Grundwasserverunreinigung mit Cyaniden vor. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 480.000,00 € festgesetzt, worin ein Barwert des Sondernutzungsrechts von 20.000,00 € enthalten ist. Ein Erwerb eignet sich für risikobewusste Kapitalanleger, sofern das Mietverhältnis fortgeführt werden kann und die Risiken aus Modernisierungsstau, Altlasten und WEG-Rücklagen ausreichend eingepreist werden.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

vermietete Gewerbeeinheit im Keller- und Erdgeschoss gelegen, mit folgender Aufteilung und Nutzfläche entsprechend Zeichnungen der Abgeschlossenheit: EG: Laden, Lager/ Durchfahrt, Lager/ Ausstellung, Werkstatt, Ausstellung, Sozialraum mit rd. 378 m² Nutzfläche und KG: 4 Lager, Flur, Keller mit rd. 76 m² Nutzfläche, derzeit genutzt als Motorradverkauf und -werkstatt. Sofern Sicherheitsleistung durch Überweisung erfolgen soll, ist diese spätestens 10 Tage vor dem Versteigerungstermin auf das Konto der Zentralen Zahlstelle Justiz bei der Landesbank Hessen-Thüringen IBAN: DE08 3005 0000 0001 4748 16; BIC: WELADEDD zu veranlassen. Dabei sind als Verwendungszweck neben dem Stichwort „Sicherheit AG Düsseldorf“ auch der Tag des Versteigerungstermins und das Aktenzeichen anzugeben.

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch aktuelles Vollgutachten aus Juli 2026 einschließlich vollständiger Innenbesichtigung, Grundrissplänen, Energieausweisen und Umweltamtsauskunft.
Vollständige Orts- und Innenbesichtigung am 22.06.2026 in Gegenwart des Mieters erfolgt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0081 K 0056/2025
Amtsgericht: Düsseldorf
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 10.12.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1953

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 480.000 €
Nutzfläche: 453,67 m²
Gewerbefläche: 453,67 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 300/1.000
Anteilige Grundstücksfläche: 146,4 m²
Bodenrichtwert: 2.600 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 380.640 €146,4 m² × 2.600 €/m² · MEA 30 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Adersstraße
Hausnummer: 43
PLZ: 40215
Ort: Düsseldorf
Stadtteil: Friedrichstadt

Weitere Angaben aus dem Gutachten28 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 6 Angaben

Vermietungsstatus
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 2 Angaben

Hausgeld / Wohngeld
Sonderumlagen

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16

Bodenrichtwert: 2.600 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 146,4 m²
Anteiliger Bodenwert: 380.640 €
Verkehrswert: 480.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,26
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 99.360 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert380.640 €

Gebäude / Wohnung99.360 €

Verkehrswert480.000 €

Zone: Mischgebiet, Wohn- und Geschäftshäuser, 4-5geschossig, GFZ 4,0

Rechenweg

Flächenanteil: 488 m² Gesamtgrundstück × 300/1.000 MEA = 146,4 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 146,4 m² × 2.600 €/m² · MEA 30 %
Verkehrswert je m² Boden: 3.279 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3.279 €/m² / 2.600 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 480.000 € − 380.640 € = 99.360 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Düsseldorf, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart