ZwangsversteigerungBüro in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung stehenden Gewerbeliegenschaften befinden sich an der Mercedesstraße 11 und 13 im Stadtteil Düsseltal, unmittelbar am verkehrsreichen Knotenpunkt Mörsenbroicher Ei. Der Standort bietet eine hervorragende Kfz-Anbindung über die B 1, B 7 und B 8 an die Autobahnen A 52 und A 44 sowie eine gute Erreichbarkeit des Düsseldorfer Flughafens und der Innenstadt. Das Areal umfasst insgesamt 4.303 m² Grundfläche, aufgeteilt auf zwei Flurstücke. Das Planungsrecht weist das Areal als Kerngebiet (MK) mit einer GRZ von 0,8 und einer maximal zulässigen GFZ von 1,8 aus, was eine bis zu sechsgeschossige Bebauung nebst Tiefgarage gestattet. Flurstück 312 (Mercedesstraße 11) umfasst 2.717 m² Grundstücksfläche und ist mit einem überwiegend eingeschossigen, nicht unterkellerten ehemaligen Autohaus nebst Werkstatt und Ausstellungsräumen aus dem Baujahr 1998 bebaut. Zu diesem Baukörper gehört ein voll verglaster Autoaufzugsturm, dessen Mechanik und Hydraulik defekt und überaltert ist. Da die bestehenden Bauten das Baurecht nicht ausschöpfen und die Bewirtschaftung nicht rentierlich ist, wurde der Verkehrswert im Liquidationsverfahren mit 1.780.000 € ermittelt (Bodenwert 2.227.900 € abzüglich 450.000 € Freilegungskosten). Flurstück 313 (Mercedesstraße 13) mit 1.586 m² ist mit einem dreigeschossigen Massivgebäude (Baujahr 1999, modernisiert 2009) mit 719 m² Nutzfläche sowie einer Tiefgarage mit 35 Stellplätzen bebaut. Es wird von einer bekannten Systemgastronomie genutzt und über das Ertragswertverfahren mit 6.980.000 € bewertet. In Abteilung II des Grundbuchs sind wechselseitige Geh-, Fahr- und Leitungsrechte sowie beschränkte persönliche Dienstbarkeiten eingetragen, deren Belastungswerte vom Sachverständigen mit zusammen rund 57.600 € bemessen wurden. Unmittelbar benachbarte Grundstücke sind im städtischen Altlastenkataster verzeichnet; für das Bewertungsobjekt wurde mangels konkreter Untersuchungen Altlastenfreiheit unterstellt. Für Haus Nr. 13 besteht ein langfristiger Mietvertrag, der inklusive Optionsausübungen bis 2044 laufen kann, während die Büros in Haus Nr. 11 lediglich kurzfristig zwischenvermietet sind. Das Angebot richtet sich vor allem an Investoren und Projektentwickler, die den stabilen Ertrag aus der Systemgastronomie auf Haus Nr. 13 zur teilweisen Finanzierung nutzen und zugleich das Nachverdichtungspotenzial auf Flurstück 312 realisieren möchten. Zu berücksichtigen sind neben dem Abbruchaufwand auf Haus Nr. 11 auch der stillgelegte Aufzug in Haus Nr. 13 sowie etwaige Fortführungskosten für die Erschließungsanlagen nach KAG.