ZwangsversteigerungBüro in Erkelenz, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das gewerbliche Teileigentum Nr. 1 im Erdgeschoss des Wohn- und Geschäftshauses Vossemer Straße 31 im Ortsteil Gerderath der Stadt Erkelenz. Verbunden ist das Sondereigentum mit einem Miteigentumsanteil von 1/2 am 501 m² großen Grundstück sowie dem ausschließlichen Sondernutzungsrecht an vier Kfz-Stellplätzen. Gerderath liegt westlich des Erkelenzer Stadtzentrums und bietet eine fußläufige Nahversorgung für den täglichen Bedarf, wenngleich das Objekt im Hinblick auf Gewerbeflächen einer untergeordneten Nebengeschäftslage zuzuordnen ist. Das Wohn- und Geschäftshaus wurde schätzungsweise um das Jahr 1975 errichtet und 2008 durch den Aufbau eines genehmigten Walmdaches modernisiert. Es beherbergt lediglich zwei Einheiten (eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss und eine Wohneinheit im Obergeschoss). Die Nutzfläche der Gewerbeeinheit beläuft sich nach dem Aufteilungsplan auf 97,84 m² (vom Gutachter für den Ertragswert mit 91,30 m² angesetzt). Der bauliche Gesamtzustand erscheint von außen altersgemäß und unauffällig. Da dem Gutachter jedoch kein Zutritt zu den Räumlichkeiten gewährt wurde, basiert die Ausstattungsbeschreibung vollständig auf Annahmen und Aktenlage; über den tatsächlichen inneren Erhaltungszustand und die Raumaufteilung liegen keine gesicherten Erkenntnisse vor. Rechtlich und verfahrensmäßig ist zu berücksichtigen, dass das Ladenlokal nach äußerem Anschein durch den Schuldner eigengenutzt wird (Betrieb eines Floristikgeschäfts). Angaben über monatliches Hausgeld, Verwalterverträge oder eine angesammelte Instandhaltungsrücklage konnten mangels Mitwirkung nicht in Erfahrung gebracht werden. Das Grundstück liegt zudem im Einflussbereich des Steinkohle- und Braunkohlebergbaus, wodurch infolge des künftigen Grundwasserwiederanstiegs bergbaubedingte Bodenbewegungen nicht ausgeschlossen werden können. Baulasten bestehen laut Verzeichnis nicht. Unter Abwägung von Vergleichswert (135.000,00 €) und Ertragswert (131.000,00 €) leitet das Gutachten einen vorläufigen Mittelwert von 133.000,00 € ab und bringt wegen der fehlenden Innenbesichtigung einen Sicherheitsabschlag von 5 % (-6.500,00 €) in Ansatz, woraus der festgesetzte Verkehrswert von 127.000,00 € resultiert. Eine Beteiligung an der Versteigerung birgt aufgrund des unbekannten Innenzustands erhebliche Risiken und empfiehlt sich nur für Kenner des lokalen Gewerbemarkts mit solidem Kostenpuffer.