KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · Bj. 1997 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein Gewerbegrundstück in 56244 Freirachdorf (Hauptstraße bzw. Zum Acker 1) mit einer Grundstücksfläche von 2.064 m², bebaut mit einer Lagerhalle (Baujahr 1997) samt Büro- und Sozialtrakt sowie zwei Pultdachanbauten (Baujahre 2000 und 2005/2006). Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 1.026 m² (zuzüglich einer im Eigentum des Schuldners stehenden Lagerebene/Empore von ca. 450 m²). Die Immobilie befindet sich in einem überwiegend guten baulichen Zustand, weist jedoch Instandsetzungsbedarf am Pultdachanschluss sowie eine erneuerungsbedürftige Gastherme auf. Der amtliche Gesamtverkehrswert wurde auf 378.000,00 € festgesetzt, wovon 1,00 € auf Zubehör entfällt. In Abteilung II des Grundbuchs bleiben zwei Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrrechte) bestehen, welche bei der Wertermittlung bereits wertmindernd berücksichtigt wurden.

Biet-Score

Risikoreich · 32 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet für Gewerbetreibende oder Investoren mit Fokus auf Lager- und Logistikflächen eine solide Grundsubstanz bei überschaubarer Einstiegsgröße. Die Immobilie kommt jedoch vorrangig für Bieter in Betracht, wenn ein unmittelbarer Sanierungsaufwand für die Dachabdichtung (ca. 10.000 €) und die Heizungsanlage einkalkuliert wird und das Mietverhältnis mit dem aktuellen Nutzer geklärt werden kann. Zudem müssen die bestehenden Geh- und Fahrrechte der Nachbarn und der Gemeinde sowie das Fremdeigentum an Gastanks und Teilen des Zubehörs bei der Nutzung einkalkuliert werden.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich am nördlichen Ortsrand der Gemeinde Freirachdorf im Westerwaldkreis (Verbandsgemeinde Selters). Das ebene Flurstück 5/1 umfasst eine Gesamtgröße von 2.064 m² und ist als eingeschränktes Gewerbegebiet ausgewiesen. Die Bebauung besteht aus einer 1997 errichteten Lagerhalle in Stahlbauweise mit Sandwichpaneelen, einem massiven Büro- und Sozialtrakt sowie zwei massiven Pultdachanbauten aus den Jahren 2000 (Montagehalle) und 2005/2006. Die Gesamtnutzfläche beläuft sich auf ca. 1.026 m², ergänzt um eine ca. 450 m² große Lagerempore in Stahlkonstruktion. Auf dem Dach befindet sich eine verpachtete 30-kWp-Photovoltaikanlage. Der bauliche Zustand wird im Gutachten als überwiegend gut eingestuft. Ausstattungsseitig verfügen die Bürobereiche über mittlere Standards mit Laminat- und Fliesenböden sowie isolierverglasten Fenstern. Wesentliche Mängel bestehen in einem undichten Dachanschluss des Pultdachanbaus an die Hallenfassade, durch den bei Regen Feuchtigkeit eindringt, sowie in einer erneuerungsbedürftigen Gastherme und defekten Dunkelstrahlern im Hallenbereich. Die Beheizung erfolgt über zwei gemietete Flüssiggas-Erdtanks. Die nördliche Außenfassade konnte wegen starker Bepflanzung und Fremdeinzäunung nicht in Augenschein genommen werden. Rechtlich ist zu beachten, dass in Abteilung II zwei Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrrechte für die Ortsgemeinde zur Friedhofszuwegung sowie für das nördliche Nachbargrundstück) bestehen bleiben. Die Gutachterin hat hierfür bereits Wertabzüge von 840,00 € und 1.680,00 € berücksichtigt. Weitere Einrichtungsgegenstände sowie Waren und ein Gabelstapler stehen im Eigentum des Mieters, weshalb das Zubehör im Verfahren lediglich mit 1,00 € bewertet ist. Fazit: Das Objekt eignet sich insbesondere für Eigennutzer aus Handwerk oder Vertrieb sowie für regionale Gewerbeinvestoren, sofern ein kalkulierter Sanierungsaufwand für Dach und Haustechnik eingeplant wird und die fortbestehenden Dienstbarkeiten die betrieblichen Abläufe nicht behindern.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grundstück bebaut mit einer vermieteten Lagerhalle mit Bürotrakt und Anbauten, Anschrift vor Ort:56244 Freirachdorf, Hauptstraße (Zum Acker 1)schuldnerfremdes Zubehör vorhandenverpachtete Photovoltaikanlage vorhandenLagerhalle Baujahr 1997, Nutzfläche 585m² mit weiterer Lagerebene 450 m².Pultdachanbau 2000 und weiterer Pultdachanbau 2005/2006, Nutzfläche gesamt: 378 m².Büroräume und WC vorhanden. s. anl. Gutachten

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch ein vollständiges, detailliertes Verkehrswertgutachten aus dem Jahr 2025 mit fundierter Ertrags- und Sachwertermittlung sowie amtlicher Bekanntmachung.
Weitgehend vollständige Innen- und Außenbesichtigung; lediglich die nördliche Hallenfassade konnte von außen nicht begangen werden.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0014 K 0016/2025
Amtsgericht: Montabaur
Bundesland: Rheinland-Pfalz

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 02.03.2027 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1997

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 378.000 €
Nutzfläche: 1.026 m²
Gewerbefläche: 1.026 m²
Grundstücksfläche: 2.064 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 2.064 m²
Bodenrichtwert: 28 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 57.792 €2.064 m² × 28 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Hauptstraße (Zum Acker)
Hausnummer: 1
PLZ: 56244
Ort: Freirachdorf

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten23 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Bestehen bleibendes Recht
Bestehen bleibendes Recht
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16

Bodenrichtwert: 28 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 2.064 m²
Anteiliger Bodenwert: 57.792 €
Verkehrswert: 378.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6,54
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 320.208 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert57.792 €

Gebäude / Wohnung320.208 €

Verkehrswert378.000 €

Zone: Freirachdorf

Rechenweg

Flächenanteil: 2.064 m² Gesamtgrundstück = 2.064 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 2.064 m² × 28 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 183 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 183 €/m² / 28 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 378.000 € − 57.792 € = 320.208 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Westerwaldkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart