ZwangsversteigerungBüro in Leverkusen, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt betrifft drei Teileigentumseinheiten (L4, L5, L6) im Wohn- und Geschäftskomplex 'Stadtmitte A, Luminaden' in Leverkusen-Wiesdorf, die unter dem Aktenzeichen 0042 K 0149/2014 versteigert werden. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 890.000 Euro. Die Bewertung erfolgte primär im Ertragswertverfahren, da Vergleichskaufpreise und Sachwertverfahren nicht anwendbar waren. Die Einzelwerte der Teileigentumseinheiten T4, T5 und T6 belaufen sich auf 382.000 Euro, 105.000 Euro und 402.000 Euro, was in Summe 889.000 Euro ergibt. Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind weggefallen. Die Gesamt-Nutzfläche der drei verbundenen Einheiten beträgt ca. 2.989 m², davon sind ca. 1.739 m² Verkaufsfläche. Ein Teil der Flächen ist an 'Centershop' vermietet, jedoch stehen mehrere Ladenlokale und Lagerflächen leer, was zu einem teilweisen Leerstand führt. Die marktübliche Jahresnettomiete wird auf ca. 123.276 Euro geschätzt, was einer Bruttorendite von ca. 13,85% bezogen auf den Verkehrswert entspricht. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird als gut bis befriedigend mit zweckmäßiger und einfacher Ausstattung beschrieben. Es besteht jedoch Sanierungs- und Renovierungsbedarf in den Kellerräumen von T4, im Ladenlokal T6 EG/1.UG und am Bodenbelag von T6 1.OG. Im Gemeinschaftseigentum ist die Brandschutzmeldeanlage veraltet und die Lüftungs-/Klimaanlage unzeitgemäß und kostenintensiv, was zu hohen Nebenkosten führt. Ein Energieausweis liegt vor, weist aber einen Primärenergiebedarf über dem Anforderungswert aus. Der Sachverständige hatte nur teilweisen Innenzugang zu den Einheiten, wobei Nebenräume im 1. Untergeschoss nur eingeschränkt besichtigt werden konnten. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und für verdeckte Mängel kann keine Gewähr übernommen werden. Die Bewertung basiert auf Annahmen zur Legalität baulicher Anlagen. Rechtlich sind Verfügungsbeschränkungen, ein Insolvenzverfahren sowie Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerke im Grundbuch eingetragen. Eine geplante Sonderumlage von 300.000 Euro für eine neue Brandschutzmeldeanlage ist zu beachten. Eine wesentliche Komplexität stellen die Erweiterungsflächen dar, die nicht dinglich gesichert sind, sondern auf schuldrechtlichen Dauernutzungsverträgen basieren. Die genauen vertraglichen Regelungen hierzu sind dem Gutachter nicht bekannt. Dies erfordert eine detaillierte Prüfung der rechtlichen Situation vor einem Gebot.