KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · leerstehend

Zur Versteigerung steht ein 1.483 m² großes Gewerbegrundstück an der Beckumer Straße in 59555 Lippstadt. Das Areal ist mit einem unfertigen Gewerbehof (Rohbau eines Bürogebäudes und Streifenfundamenten einer geplanten Kfz-Werkstatt) bebaut. Wegen baurechtlicher Verstöße (fehlende Baubeginnanzeige und fehlende bautechnische Nachweise wie Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz) wurde ein Zwangsgeld festgesetzt und seitens der Baubehörde eine Baustilllegung eingeleitet. Der Sachverständige bewertet das Vorhaben als Liquidationsobjekt und ermittelt den Verkehrswert im Liquidationswertverfahren auf Basis des Bodenwerts abzüglich Freilegungs- und Räumungskosten auf 197.000 € (Stichtag: 19.12.2025).

Biet-Score

Vorsicht · 53 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich ausschließlich für gewerbliche Investoren, Bauträger oder Projektentwickler mit Erfahrung im Abbruch und in der Baurechtschaffung. Die unvollendeten Rohbauten bieten keine wirtschaftliche Nachnutzungsbasis und erfordern eine vollständige Freilegung des Areals. Bei entsprechendem Einstandspreis im Versteigerungsverfahren bietet das 1.483 m² große Grundstück jedoch solides Potenzial für eine Neubebauung im Mischgebiet.

Chancen

5

Bodenwertbasis von 150 €/m² im Mischgebiet bietet planungsrechtliche Optionen für gewerbliche oder gemischte Vorhaben gemäß § 34 BauGB.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt befindet sich an der Beckumer Straße (Landesstraße L 822) im Stadtgebiet von 59555 Lippstadt, ca. 2,0 km vom Stadtzentrum entfernt. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.483 m² (Gemarkung Lippstadt, Flur 60, Flurstück 473). Die nähere Umgebung ist durch gemischte gewerbliche sowie wohnbauliche Nutzungen geprägt. Im Norden grenzt das Grundstück direkt an die Bahnstrecke der Westfälischen Landes-Eisenbahn (WLE), westlich an eine orthodoxe Kirche. Es bestehen überdurchschnittliche Immissionsbelastungen durch Schienen- und Straßenverkehr. Anschlüsse an Versorgungs- und Entsorgungsleitungen sind bislang nicht hergestellt. Zustand & Bewertung: Auf dem Grundstück befinden sich unvollendete Baukörper eines geplanten Gewerbehofs mit Kfz-Werkstatt und Bürogebäude (Bauantrag aus 2023). Errichtet wurden lediglich Rohbauteile des Bürogebäudes im Erdgeschoss sowie Streifenfundamente für die Werkstatthalle. Zudem lagern Baumstämme, Betonfertigteile und Mauersteine auf dem Gelände. Aufgrund massiver baubehördlicher Beanstandungen – unter anderem fehlende Baubeginnanzeige sowie das Ausbleiben geforderter Nachweise zur Standsicherheit, zum Schallschutz und zum Wärmeschutz – verhängte die Stadt Lippstadt Zwangsgelder und leitete die Stilllegung der Baustelle ein. Da eine Fertigstellung wirtschaftlich nicht darstellbar ist, wurde das Objekt als Liquidationsobjekt eingestuft. Rechte, Lasten & Wertermittlung: Das Grundbuch weist in Abteilung II Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrrecht sowie Ver- und Entsorgungsleitungsrecht) und den Zwangsversteigerungsvermerk aus, welche auftragsgemäß im unbelasteten Verkehrswert unberücksichtigt blieben. Baulasten bestehen nicht, das Altlastenkataster weist keinen Eintrag auf. Die Wertermittlung erfolgte im Liquidationswertverfahren (Vergleichswertverfahren): Ausgehend vom Bodenrichtwert von 150 €/m² (Bodenwert: 222.000 €) wurden Freilegungskosten für die Rohbauten (24.100 €) und Räumungskosten (1.000 €) abgezogen, woraus sich der festgesetzte Verkehrswert von 197.000 € zum Stichtag 19.12.2025 ergibt. Investitionsfazit: Interessenten erwerben hier im Kern ein Rohbaulandgrundstück mit Abrissverpflichtung. Bei erfolgreichem Zuschlag unterhalb des Verkehrswertes bietet das Grundstück qualifizierten Entwicklern eine entwicklungsfähige Fläche für Gewerbe- oder Mischprojekte gemäß § 34 BauGB.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um ein Grundstück mit einer Größe von 1483 m² ,bebaut mit einem unfertigen Gewerbehof mit KFZ Werkstatt und Bürogebäude. Das Bürogebäude ist im EG als Rohbau erstellt. Für die KFZ Werkstatt sind Steifenfundamente errichtet. Es liegen baurechtliche Beanstandungen vor.

Hinweise zur Datenlage

Umfassendes und detailliertes Verkehrswertgutachten mit vollständiger behördlicher Recherche (Bauakte, Kataster, Altlasten, Baulasten, Erschließungsbeiträge) sowie vollständiger Ortseinsicht.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter im Beisein des Eigentümers und eines Stadtvertreters erfolgt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0012 K 0011/2025
Amtsgericht: Lippstadt
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 23.10.2026 · 09:30 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 197.000 €
Grundstücksfläche: 1.483 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.483 m²
Bodenrichtwert: 150 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 222.450 €1.483 m² × 150 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Beckumer Straße
PLZ: 59555
Ort: Lippstadt

Ohne Angabe: Hausnummer, Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 24

Bodenrichtwert: 150 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.483 m²
Anteiliger Bodenwert: 222.450 €
Verkehrswert: 197.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,89
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -25.450 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 24 · Stichtag 01.01.2025

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert222.450 €

Verkehrswert197.000 €

Zone: Mischgebiet (MI), BRW-Zone 520

Rechenweg

Flächenanteil: 1.483 m² Gesamtgrundstück = 1.483 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.483 m² × 150 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 133 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 133 €/m² / 150 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 197.000 € − 222.450 € = -25.450 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Soest, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart