ZwangsversteigerungBüro in Mainz-Kostheim, Hessen

Das Bewertungsobjekt befindet sich im Gewerbegebiet von Mainz-Kostheim (Landeshauptstadt Wiesbaden) in der Anton-Hehn-Straße 42. Das 717 m² große Grundstück ist mit einem 2019 fertiggestellten Gewerbegebäude mit integrierter Betriebswohnung bebaut. Die Lage im Rhein-Main-Gebiet bietet eine hervorragende verkehrliche Anbindung an Autobahnen und das überregionale Straßennetz. Das Gebäude gliedert sich baurechtlich genehmigt in eine Betriebswohnung mit ca. 174,07 m² Wohnfläche sowie Gewerbeflächen mit ca. 342,17 m² Nutzfläche (davon ca. 114,96 m² Büro und ca. 227,21 m² Lager). Das Gebäude befindet sich grundsätzlich in einem instand gehaltenen Zustand mit zeitgemäßer Haustechnik (Vaillant Gas-Brennwerttherme aus 2017, Fußbodenheizung, dreifach verglaste Fenster). Es bestehen jedoch punktuelle Instandsetzungsrückstände und Sicherheitsmängel, darunter fehlende Balkonbrüstungen und ein fehlendes Treppengeländer (Schätzaufwand ca. 14.500 €). Zentrales Risiko des Objekts ist die baurechtswidrige Nutzung: Die im 1. OG genehmigten Büroräume werden als Wohnung genutzt, und im Dachgeschoss wurden ohne Genehmigung vier Wohneinheiten ausgebaut. Der Gutachter berücksichtigte hierfür einen pauschalen Wertabschlag von 63.000 € (5 % des Ertragswerts). Die im Grundbuch eingetragenen Rechte (Dienstbarkeiten der Stadt Wiesbaden) beeinträchtigen den Verkehrswert nicht wesentlich; eine nachrangige Vormerkung erlischt im Versteigerungsverfahren. Der festgesetzte Verkehrswert von 1.180.000 € (Ertragswert) spiegelt bei 75.124 € Jahresrohertrag ein interessantes Ertragspotenzial wider. Wegen der unklaren Vermietungs- und Genehmigungssituation empfiehlt sich das Objekt primär für risikobewusste Investoren oder Gewerbetreibende zur Eigennutzung nach Nutzungsanpassung.