ZwangsversteigerungBüro in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist eine Gewerbeeinheit (Teileigentum Nr. 31 a) IV) im Erdgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses in Marl-Stadtmitte, Baujahr 1998. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 11.07.2024 auf 222.000 EUR festgesetzt, basierend auf dem Ertragswertverfahren, da es sich um ein Renditeobjekt handelt und Vergleichs- sowie Sachwertverfahren mangels Daten nicht anwendbar waren. Der Bodenwertanteil für den Miteigentumsanteil beträgt 23.600 EUR. Abschläge wurden für eine Rückauflassungsvormerkung, ein Vorkaufsrecht, ein Wegerecht sowie für Baumängel und Bauschäden in Höhe von insgesamt 10.390 EUR berücksichtigt. Die Gewerbeeinheit hat eine ursprüngliche Nutzfläche von rund 137 m² und wird derzeit als Friseursalon genutzt. Sie ist seit dem 01.10.2021 befristet bis zum 30.09.2024 vermietet, mit einer Nettokaltmiete von 1.000 EUR/Monat. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 1.096 EUR/Monat geschätzt, was ein Mietsteigerungspotenzial von 96 EUR/Monat ergibt. Das Hausgeld inklusive Instandhaltungsrücklage beträgt 619 EUR/Monat. Die Ertragswertermittlung erfolgte auf Basis der marktüblich erzielbaren Miete. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird als bauzeittypisch mit mittlerem Unterhaltungsstau beschrieben. Die Innenausstattung wurde überwiegend erneuert. Es bestehen jedoch Mängel wie eine nicht grundbuchkonforme Raumaufteilung, die einen Rückbau erfordert, und eine defekte Schaufensterscheibe im Gemeinschaftseigentum. Die Elektroinstallation muss auf korrekte Raumzuordnung geprüft werden. Ein Energieausweis lag zur Wertermittlung nicht vor. Die Heizung erfolgt über Fernwärme. Der Sachverständige konnte das Objekt nicht von innen besichtigen, da der Mieter den Zugang verweigerte. Die Bewertung erfolgte nach äußerem Anschein und unter Hinzuziehung von Innenaufnahmen des Zwangsverwalters. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser) wurde nicht geprüft, und verdeckte Mängel können nicht ausgeschlossen werden. Der angesetzte Liegenschaftszinssatz von 4% ist eine Schätzung aufgrund fehlender lokaler Daten. Im Grundbuch sind eine Rückauflassungsvormerkung und ein Vorkaufsrecht für die Stadt Marl sowie ein Wegerecht eingetragen. Das Insolvenzverfahren des Eigentümers und der Zwangsversteigerungsvermerk werden voraussichtlich mit dem Zuschlag gelöscht. Die Veräußerung des Teileigentums bedarf der Zustimmung des Verwalters, außer im Zwangsversteigerungsverfahren. Mehrere Baulasten sind vorhanden, wurden aber als nicht wertrelevant beurteilt. Vor einem Gebot sind die genauen Kosten für die Rückbauten und die Klärung der WEG-Situation dringend zu prüfen.