ZwangsversteigerungBüro in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist eine Gewerbeeinheit (Teileigentum Nr. 31 a) V) in Marl-Stadtmitte, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung am 09. Oktober 2026 um 10:00 Uhr versteigert wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 223.000,00 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär mittels Ertragswertverfahren, da Grundstücke dieser Art renditeorientiert erworben werden. Vergleichs- und Sachwertverfahren waren mangels geeigneter Marktdaten nicht anwendbar. Der Bodenwertanteil wurde mit 32.900,00 EUR ermittelt. Die Gewerbeeinheit mit einer Nutzfläche von rund 191 m² ist seit dem 01.06.2021 befristet vermietet. Die tatsächliche Nettokaltmiete beträgt 1.200,00 EUR monatlich (14.400,00 EUR jährlich). Die marktübliche Nettokaltmiete wird mit 1.146,00 EUR monatlich (13.752,00 EUR jährlich) angegeben, was eine geringe negative Mietlücke von 54,00 EUR monatlich ergibt. Das Mietverhältnis ist binnen eines Jahres kündbar. Die Bruttorendite auf Basis der Ist-Miete liegt bei 6,46 %. Das 1998 erbaute Gebäude befindet sich in einem insgesamt guten baulichen Zustand ohne festgestellten Unterhaltungsstau am Sondereigentum. Es wurden jedoch Umbauten vorgenommen, die nicht im Grundbuch verzeichnet sind und einen Rückbau erfordern. Hierfür wurde ein Wertabschlag von 4.000,00 EUR berücksichtigt. Bisher wurden lediglich Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, wesentliche Modernisierungen sind nicht bekannt. Ein Energieausweis lag zur Wertermittlung nicht vor. Die Beheizung erfolgt über einen Fernwärmeanschluss. Der Sachverständige konnte das Objekt am 11. Juli 2024 besichtigen, hatte jedoch keinen Zugang zum ehemaligen Röntgenraum (ca. 12,18 m²), der augenscheinlich vom Nachbar-Teileigentum genutzt wird. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen und Installationen wurde nicht geprüft. Baumängel und -schäden wurden nur zerstörungsfrei und offensichtlich erkennbar aufgenommen. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Unterlagen oder Annahmen. Die Wertermittlung basiert auf diesen Grundlagen und unterstellt die Funktionsfähigkeit der Anlagen. Im Grundbuch sind ein Wegerecht (Grunddienstbarkeit mit 260,00 EUR Wertminderung), ein Insolvenzverfahren und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Letztere werden voraussichtlich mit dem Zuschlag gelöscht. Es besteht eine Veräußerungsbeschränkung, die die Zustimmung des Verwalters erfordert, außer bei Zwangsvollstreckung. Mehrere Baulasten sind vorhanden, wurden aber als nicht wertrelevant beurteilt. Vor dem Zuschlag sollten die genauen Konditionen des Mietvertrags, der Zustand des nicht besichtigten Raumes und die Auswirkungen der nicht berücksichtigten Grundbucheintragungen vertieft geprüft werden.