ZwangsversteigerungBüro in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Marl versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Gewerbeeinheit in der Bergstr. 215 d, 45768 Marl, mit einem festgesetzten Verkehrswert von 216.000 €. Die Bewertung erfolgte zum Stichtag 12.06.2024 hauptsächlich mittels Ertragswertverfahren, da Vergleichs- und Sachwertverfahren aufgrund fehlender Marktdaten nicht anwendbar waren. Der Verkehrswert berücksichtigt bereits Wertminderungen für Renovierungs- und Instandsetzungsarbeiten sowie für grundbuchliche Belastungen wie Vorkaufs- und Rückauflassungsrechte und ein Wegerecht. Die Gewerbeeinheit mit einer Nutzfläche von ca. 134 m² (bestehend aus Büroeinheit, Flur und WC) ist zum Wertermittlungsstichtag leer stehend und nicht vermietet. Die marktübliche Nettokaltmiete wird auf 8,00 €/m² pro Monat geschätzt, was einem jährlichen Rohertrag von 12.864 € entspricht. Dies bietet die Möglichkeit einer sofortigen Neuvermietung, erfordert jedoch eine genaue Prüfung der notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen vor der Vermietung. Der bauliche Zustand wird als bauzeittypisch mit mittlerem Unterhaltungsstau am Sondereigentum beschrieben. Konkrete Mängel umfassen fehlende Sanitärelemente im WC, erneuerungsbedürftige Versiegelungen, eine zu schließende Wandöffnung zum Nachbarobjekt und eine notwendige Prüfung der Elektroinstallation. Im Gutachten wurde ein Wertabschlag von 8.000 € für diese Mängel angesetzt, wobei die tatsächlichen Kosten abweichen können. Ein Energieausweis lag zur Wertermittlung nicht vor, die Beheizung erfolgt über Fernwärme. Der Sachverständige hatte vollständigen Zugang zu allen Räumlichkeiten der Teileinheit sowie den Außenanlagen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde jedoch nicht geprüft, und die Mängelerfassung erfolgte zerstörungsfrei und augenscheinlich. Angaben zu nicht sichtbaren Bauteilen beruhen auf Unterlagen oder Annahmen. Im Grundbuch sind eine Rückauflassungsvormerkung und ein Vorkaufsrecht für die Stadt Marl sowie ein Wegerecht eingetragen. Zudem besteht eine Veräußerungsbeschränkung, die die Zustimmung des Verwalters erfordert, wenngleich dies im Falle der Zwangsversteigerung nicht gilt. Baulasten sind vorhanden, wurden aber als nicht wertrelevant beurteilt. Die Eintragungen zum Insolvenzverfahren und zur Zwangsversteigerung werden voraussichtlich gelöscht. Es ist zu beachten, dass Umbauten durchgeführt wurden, die nicht im Grundbuch verzeichnet sind und Rückbauten erfordern könnten. Vor dem Zuschlag sollten die genauen Auswirkungen aller Rechte und Belastungen sowie die Kosten für die notwendigen Rückbauten und Instandsetzungen geklärt werden.