ZwangsversteigerungBüro in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist ein dreigeschossiges und vollständig unterkellertes Büro- und Geschäftshaus in Marl, Brassertstraße 77, mit einer Grundstücksgröße von 694 m². Der amtliche Verkehrswert wurde auf 1.025.000 € festgesetzt, basierend auf einem Wertermittlungsstichtag vom 20. August 2025. Die Bewertung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, da für ein Vergleichswertverfahren keine ausreichenden Daten vorlagen. Der Bodenwert wurde mit 187.400 € angesetzt. Das Objekt verfügt über eine Gesamtnutzfläche von rund 1.726,51 m², aufgeteilt in Keller-, Erd-, Ober- und Dachgeschoss, sowie sechs Pkw-Stellplätze. Zum Wertermittlungsstichtag war das Objekt laut Gutachten S.3 vollständig vermietet, jedoch sind die Kellerflächen laut Nutzflächenberechnung auf S.30 als leerstehend ausgewiesen. Die aktuelle Nettokaltmiete aus den vermieteten Flächen beträgt ca. 94.693 € jährlich. Die vom Sachverständigen ermittelte marktübliche Nettokaltmiete liegt bei ca. 105.192 € jährlich, was ein Mietsteigerungspotenzial von rund 10.498 € pro Jahr aufzeigt, insbesondere durch die Wiedervermietung der Kellerflächen und die marktübliche Anpassung bestehender Mietverträge. Der bauliche Zustand des ca. 1928 errichteten und mehrfach modernisierten Gebäudes (zuletzt 2008-2011) wird als normal beschrieben, weist jedoch einen Instandhaltungsrückstau auf. Konkret wurden altersbedingte Feuchtigkeitsschäden im Keller, eine instandsetzungsbedürftige Kellertürklinke sowie Prüf- und ggf. Instandsetzungsbedarf am Aufzug und der Elektroinstallation festgestellt. Der geschätzte Instandhaltungsaufwand hierfür beträgt 25.000 €. Ein Energieausweis lag dem Gutachter nicht vor, und die Wärmedämmung entspricht den Standards des Baujahres. Der Sachverständige hatte vollen Innen- und Außenzugang zum Objekt. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass das Gutachten kein Bausubstanzgutachten ist, die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen nicht geprüft wurde und versteckte Mängel ausdrücklich nicht berücksichtigt sind. Eine Kanaldichtigkeitsprüfung lag ebenfalls nicht vor. Die Restnutzungsdauer wird auf maximal 25 Jahre geschätzt. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten oder Altlasten sind nicht verzeichnet. Das Gebäude befindet sich in unmittelbarer Nähe zu einem Baudenkmal, was bei zukünftigen Vorhaben eine Erlaubnispflicht nach Denkmalschutzgesetz NRW auslösen kann. Obwohl keine bergbaulichen Einwirkungen mehr zu erwarten sind, wird bei Baumaßnahmen eine Anfrage bei der Bergwerkseigentümerin empfohlen. Die Grundakte wurde nicht eingesehen, und andere nicht eingetragene Rechte sind dem Sachverständigen nicht bekannt.