ZwangsversteigerungBüro in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst das Teileigentum Nr. 2 an einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss sowie einem Kellerraum in einem unterkellerten, dreigeschossigen Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss in der Mittelstraße 3 in 41236 Mönchengladbach-Rheydt. Die Lage zeichnet sich durch die direkte Nähe zur Hauptgeschäftslage und eine sehr gute ÖPNV-Anbindung aus, insbesondere durch den nur ca. 300 m entfernten Hauptbahnhof Mönchengladbach-Rheydt. Das Ursprungsgebäude wurde ca. 1955 errichtet und im Jahr 1992 umfassend umgebaut, saniert und nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt. Das Gebäude und das Teileigentum präsentieren sich in einem dem Alter entsprechenden, durchschnittlichen Unterhaltungszustand. Das Ladenlokal im Erdgeschoss umfasst eine Hauptnutzfläche von 253,03 m² sowie einen Kellerraum mit 6,00 m² Nutzfläche. Die Einheit ist derzeit ungenutzt. Wesentliches bauliches Merkmal ist die Tatsache, dass die Einheit in der Örtlichkeit mit der benachbarten Gewerbeeinheit Nr. 1 zusammengelegt wurde. Hierbei wurden die ursprünglichen Raumaufteilungen (Büro, Teeküche, WC-Anlagen) zurückgebaut und die Trennwand entfernt, sodass die nach der Teilungserklärung vorgesehene Abgeschlossenheit aktuell nicht gegeben ist. Rechtlich ist das Grundstück laut Gutachten altlastenfrei (sanierte Altstandort-Fläche) und unterliegt keinem Denkmalschutz oder Mietpreisbindungen. Allerdings bestehen für die Einheit Hausgeldaußenstände von 2.565,00 €, und an der Mittelstraße durchgeführte Straßenbauarbeiten begründen eine künftige Beitragspflicht nach dem Kommunalabgabengesetz Nordrhein-Westfalen. Zudem wurden im Kellergeschoss des Gemeinschaftseigentums stellenweise Feuchtigkeitsschäden festgestellt. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren ermittelt. Ausgehend von einem vorläufigen Ertragswert von 272.204,77 € (basierend auf einem nachhaltigen Mietansatz von 8,00 €/m² monatlich bzw. 24.290,88 € Jahresrohertrag) wurden besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von insgesamt 88.267,97 € in Abzug gebracht. Diese umfassen 75.909,00 € für die bauliche Trennung und den Wiedereinbau von Sanitäranlagen, 10.000,00 € für bauordnungsrechtliche und brandschutztechnische Nachweise sowie anteiligen Instandhaltungsstau am Gemeinschaftseigentum von 2.358,97 €. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 184.000,00 €.