ZwangsversteigerungBüro in Oberhausen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt in 46045 Oberhausen (Havensteinstraße 44, 46, 48 / Helmholtzstraße 93, 95) besteht aus einem 3- bis 4-geschossigen Geschäfts- und Bürogebäude mit ausgebauten Dachgeschossen sowie einem rückwärtigen 1- bis 2-geschossigen Parkhaus in Splitlevel-Bauweise mit 89 Stellplätzen. Die Gesamtnutzfläche beläuft sich auf ca. 5.038,00 m², aufgeteilt auf 8 Ladenlokale (ca. 2.047 m² inkl. Kellerflächen) und 14 Büroeinheiten (ca. 2.991 m²). Das 3.050 m² große Grundstück liegt in zentraler 1b-Geschäftskernlage der Altstadt-Mitte, ca. 650 m vom Hauptbahnhof entfernt, ist jedoch durch die Lage an Hauptverkehrsstraßen erheblichen Lärmbelastungen von 70 bis 75 dB(A) ausgesetzt. Das ca. 1987 in Massiv-/Skelettbauweise errichtete Gebäude weist einen altersgemäßen, teilweise renovierungs- und instandsetzungsbedürftigen Zustand auf (Zustandsskala 3). Während das Erdgeschoss bis auf Ladenlokal 7 voll vermietet ist, stehen die Büroflächen in den oberen Etagen seit mindestens 2017 mit Ausnahme einer Einheit (Büro B; Büro C im Auszug) leer. Es wurden Feuchtigkeitsschäden an Decken im Dachgeschoss, undichte Fenster bei Starkregen, defekte Aufzuganlagen und Sanierungsbedarf in Toiletten und Bodenbelägen festgestellt. Der Gutachter beziffert die Wertminderung für den Instandhaltungsstau auf 300.000 € sowie einen Abschlag für Leerstands-Mindermiete auf 100.000 €. Rechtlich bestehen Baulasten (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Vereinigungsbaulast) sowie Dienstbarkeiten (Trafostation, Stellplatzrechte). Zudem besteht ein Überbau durch ein nachbarliches Bunkergebäude (ca. 36 m²) sowie ein eigener Erkerüberbau in den städtischen Straßenraum (ca. 70 m²). Für die leerstehenden Büroflächen liegt ein positiver Bauvorbescheid zur Umnutzung in Wohnraum vor; die Stadt Oberhausen bereitet zudem die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 3 vor, um Wohnnutzungen planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu erleichtern. Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 15.06.2024 auf 4.260.000,00 € festgesetzt, abgeleitet aus einer Gewichtung von Ertragswert (4.220.000 €; 3/4) und Sachwert (4.360.000 €; 1/4). Investoren bietet sich bei erfolgreicher Umnutzung in Wohnraum ein attraktives Wertsteigerungspotenzial bei vorab einzukalkulierenden Sanierungskosten.