KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · Bj. 1987 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein großes Geschäfts- und Bürogebäude mit rückwärtigem Parkhaus (89 Stellplätze) in zentraler 1b-Geschäftskernlage von Oberhausen. Die Immobilie umfasst 8 Ladenlokale und 14 Büroeinheiten mit insgesamt ca. 5.038 m² Nutzfläche auf einem 3.050 m² großen Grundstück. Während die Ladenlokale im Erdgeschoss weitgehend voll vermietet sind, stehen die oberen Büroetagen mit rund 2.600 m² Fläche bereits seit mindestens 2017 weitgehend leer. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 4.260.000,00 € bei einem Wertermittlungsstichtag im Juni 2024. Als besondere Chance besteht ein bereits positiv beschiedener Bauvorbescheid zur teilweisen Umnutzung der leerstehenden Büroflächen in begehrten Wohnraum.

Biet-Score

Risikoreich · 36 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vor allem für erfahrene Projektentwickler und bestandshaltende Investoren mit Expertise im Bereich Revitalisierung und Umnutzung von Gewerbe- in Wohnimmobilien. Das bestehende Ertragspotenzial der Ladenlokale puffert die Bewirtschaftung ab, während die Büroflächen eine umfassende Neupositionierung erfordern. Vor Gebotsabgabe sollte die baurechtliche Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit des Wohnumbaus detailliert kalkuliert werden.

Chancen

6

Mietpotenzial +131 %: Die hinterlegte Marktmiete liegt über der Istmiete (16.673 € -> 38.576 € p. M.).

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt in 46045 Oberhausen (Havensteinstraße 44, 46, 48 / Helmholtzstraße 93, 95) besteht aus einem 3- bis 4-geschossigen Geschäfts- und Bürogebäude mit ausgebauten Dachgeschossen sowie einem rückwärtigen 1- bis 2-geschossigen Parkhaus in Splitlevel-Bauweise mit 89 Stellplätzen. Die Gesamtnutzfläche beläuft sich auf ca. 5.038,00 m², aufgeteilt auf 8 Ladenlokale (ca. 2.047 m² inkl. Kellerflächen) und 14 Büroeinheiten (ca. 2.991 m²). Das 3.050 m² große Grundstück liegt in zentraler 1b-Geschäftskernlage der Altstadt-Mitte, ca. 650 m vom Hauptbahnhof entfernt, ist jedoch durch die Lage an Hauptverkehrsstraßen erheblichen Lärmbelastungen von 70 bis 75 dB(A) ausgesetzt. Das ca. 1987 in Massiv-/Skelettbauweise errichtete Gebäude weist einen altersgemäßen, teilweise renovierungs- und instandsetzungsbedürftigen Zustand auf (Zustandsskala 3). Während das Erdgeschoss bis auf Ladenlokal 7 voll vermietet ist, stehen die Büroflächen in den oberen Etagen seit mindestens 2017 mit Ausnahme einer Einheit (Büro B; Büro C im Auszug) leer. Es wurden Feuchtigkeitsschäden an Decken im Dachgeschoss, undichte Fenster bei Starkregen, defekte Aufzuganlagen und Sanierungsbedarf in Toiletten und Bodenbelägen festgestellt. Der Gutachter beziffert die Wertminderung für den Instandhaltungsstau auf 300.000 € sowie einen Abschlag für Leerstands-Mindermiete auf 100.000 €. Rechtlich bestehen Baulasten (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, Vereinigungsbaulast) sowie Dienstbarkeiten (Trafostation, Stellplatzrechte). Zudem besteht ein Überbau durch ein nachbarliches Bunkergebäude (ca. 36 m²) sowie ein eigener Erkerüberbau in den städtischen Straßenraum (ca. 70 m²). Für die leerstehenden Büroflächen liegt ein positiver Bauvorbescheid zur Umnutzung in Wohnraum vor; die Stadt Oberhausen bereitet zudem die Aufhebung des Bebauungsplans Nr. 3 vor, um Wohnnutzungen planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu erleichtern. Der amtliche Verkehrswert wurde zum Stichtag 15.06.2024 auf 4.260.000,00 € festgesetzt, abgeleitet aus einer Gewichtung von Ertragswert (4.220.000 €; 3/4) und Sachwert (4.360.000 €; 1/4). Investoren bietet sich bei erfolgreicher Umnutzung in Wohnraum ein attraktives Wertsteigerungspotenzial bei vorab einzukalkulierenden Sanierungskosten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Wertgutachten handelt es sich um ein Geschäfts- und Bürogebäude sowie um ein Parkhaus. Das Geschäfts- und Bürogebäude umfasst 8 Ladenlokale und 14 Büroeinheiten mit einer Gesamtnutzfläche von ca. 5.038,00 qm. Das Parkhaus umfasst 89 Stellplätze.

Hinweise zur Datenlage

Umfangreiches 103-seitiges Verkehrswertgutachten aus Juli 2024 mit detaillierten Flächen- und Ertragsberechnungen sowie behördlichen Auskünften.
Weitgehende Innen- und Außenbesichtigung durchgeführt; lediglich drei Einheiten (zwei Gewerbeeinheiten, ein Büro) blieben unzugänglich.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0017 K 0002/2024
Amtsgericht: Oberhausen
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 10.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1987

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 4.260.000 €
Nutzfläche: 5.038 m²
Gewerbefläche: 5.038 m²
Grundstücksfläche: 3.050 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 3.050 m²
Bodenrichtwert: 280 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 854.000 €3.050 m² × 280 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Havensteinstraße 44, 46, 48, Helmholtzstraße
Hausnummer: 93, 95
PLZ: 46045
Ort: Oberhausen
Stadtteil: Altstadt-Mitte

Weitere Angaben aus dem Gutachten29 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 9 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 7 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 64, 69, 88

Bodenrichtwert: 280 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 3.050 m²
Anteiliger Bodenwert: 854.000 €
Verkehrswert: 4.260.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 4,99
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 3.406.000 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 64, 69, 88 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert854.000 €

Gebäude / Wohnung3.406.000 €

Verkehrswert4.260.000 €

Zone: 128033

Rechenweg

Flächenanteil: 3.050 m² Gesamtgrundstück = 3.050 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 3.050 m² × 280 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.397 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.397 €/m² / 280 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 4.260.000 € − 854.000 € = 3.406.000 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Oberhausen, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart