ZwangsversteigerungBüro in Remscheid, Nordrhein-Westfalen

Das großzügige Gewerbeobjekt befindet sich in verkehrsgünstiger Lage im Remscheider Ortsteil Falkenberg an der Berghauser Straße 63. Das Gesamtareal umfasst eine Grundstücksfläche von 15.086 m², aufgeteilt in das bebaute Flurstück 23 (5.536 m²) und das als Stellplatzanlage genutzte Flurstück 24 (9.550 m²). Das im Jahr 1972 errichtete Verwaltungsgebäude in Modul-Skelettbauweise bietet eine Innen- und Nutzfläche von insgesamt 5.044,79 m², die sich über ein Garagengeschoss, Kellergeschoss, Erdgeschoss, drei Obergeschosse und ein Dachgeschoss erstreckt. Durch die Skelettbauweise sind die Büroflächen flexibel gestaltbar und an moderne Mieterbedürfnisse anpassbar. Die Anbindung an das regionale Verkehrsnetz ist mit einer Entfernung von rund 3 km zur Autobahn A 1 und 2 km zum Bahnhof Remscheid als sehr gut zu bewerten. Der Zustand der Immobilie konnte vom Sachverständigen Rolf Lahmeyer aufgrund der verweigerten Innenbesichtigung nur von außen beurteilt werden. Äußerlich zeigt sich das Gebäude in einem noch guten, altersgemäßen Zustand, wobei das Gutachten von einem weitgehend unmodernisierten Zustand aus dem Baujahr ausgeht (Modernisierungsgrad: 0 Punkte). Zur Ausstattung gehören unter anderem zwei Personenaufzüge für je 6 Personen, eine hauseigene Tiefgarage mit 16 Stellplätzen sowie 16 Außenstellplätze auf Flurstück 23. Das angrenzende Flurstück 24 fungiert als reine Stellplatzanlage mit weiteren 70 Parkplätzen, was die Attraktivität für nutzerintensive Gewerbebetriebe steigert. Ein Energieausweis lag zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung nicht vor, weshalb energetische Sanierungsmaßnahmen fest eingeplant werden sollten. Rechtliche und ökologische Risiken prägen dieses Zwangsversteigerungsverfahren maßgeblich. Auf dem Flurstück 23 besteht ein dokumentierter Altlastenverdacht (Nummer 645 des Katasters, 'Fa. Klingelnberg'), da das Grundstück an eine ehemalige Betriebsdeponie und Härterei grenzt; eine abschließende Klärung durch einen Fachgutachter steht noch aus. Zudem belasten drei Baulasten (Nr. 2481, 3142, 6108) das Grundstück zur Absicherung von Zuwegungen und Stellplätzen für Dritte, und es existiert eine Dienstbarkeit für eine Ferngasleitung der Ruhrgas AG (nun Open Grid Europe GmbH). Wegen des vermuteten vollständigen Leerstands und der fehlenden Begehung wurde im Gutachten ein vorsorglicher Risikoabschlag von 15 % auf den Gebäudewert vorgenommen. Für professionelle Investoren stellt dieses Objekt eine klassische Value-Add-Gelegenheit dar. Bei einer erfolgreichen Revitalisierung und Vollvermietung zu einer kalkulierten Marktmiete von 13,44 €/m² lässt sich ein theoretischer Jahresrohertrag von 823.224 € realisieren, was einer potenziell exzellenten Mietrendite entspricht. Der gerundete Verkehrswert von 7.600.000 € (bzw. der gerichtlich festgesetzte Wert von 7.646.176 €) spiegelt die Marktlage wider, lässt jedoch Raum für deutliche Abschläge im Versteigerungstermin. Angesichts des hohen Sanierungsbedarfs und der ungeklärten Innenraumverhältnisse sollten Bieter mit einer großzügigen Liquiditätsreserve kalkulieren und versuchen, das Objekt im Bereich der 50 %- oder 70 %-Grenze zu ersteigern.