KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Büro · Bj. 1930 · Unklar

Zur Versteigerung am 11.11.2026 vor dem Amtsgericht Wolfenbüttel steht das Teileigentum an zwei Gewerbeeinheiten (Läden) in einem Wohn- und Geschäftshaus in zentraler Lage von Schöppenstedt (Braunschweiger StraÑe 54). Der Gesamtverkehrswert beider Einheiten beläuft sich auf 73.000 €, aufgeteilt auf Laden Nr. 1 (ca. 67,20 m² Nutzfläche, Grundbuch Blatt 3156) mit 47.000 € sowie Laden Nr. 2 (ca. 32 m² Nutzfläche, Grundbuch Blatt 3157) mit 26.000 €. Das vorliegende Gutachten bewertet detailliert Laden Nr. 1 auf Basis des Ertragswertverfahrens zum Stichtag 22.07.2025. Das Ursprungsgebäude wurde um bzw. vor 1930 errichtet und weist einen einfachen bis mittleren Zustand mit Instandhaltungsrückstau auf. Das Objekt verfügt über keine eigene Hausverwaltung und keine Instandhaltungsrücklage, zudem sind keine Kfz-Stellplätze vorhanden.

Biet-Score

Vorsicht · 40 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft eignet sich vorrangig für regionale Handwerker, Gewerbetreibende zur Eigennutzung oder risikobereite Anleger mit handwerklichem Geschick. Das Ertragspotenzial bei einer nachhaltigen Miete von 6,50 €/m² ist solide, wird jedoch durch das Fehlen einer Hausverwaltung und einer Instandhaltungsrücklage getrübt. Vor Abgabe eines Gebots im Versteigerungstermin am 11.11.2026 sollte der tatsächliche Belegungsstatus geklärt und Einsicht in das Gutachten zu Laden Nr. 2 genommen werden.

Chancen

6

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Wolfenbüttel (Az. 23 K 8/25) sind zwei Teileigentumseinheiten im Erdgeschoss eines Wohn- und Geschäftshauses in 38170 Schöppenstedt, Braunschweiger StraÑe 54. Das 216 m² groÑe Grundstück (Flur 1, Flurstück 170) ist zentral gelegen und voll erschlossen. Für das Verfahren wurden zwei Teilwerte festgesetzt: 47.000 € für Laden Nr. 1 (285,770/1000 MEA, Grundbuch Schöppenstedt Blatt 3156) und 26.000 € für Laden Nr. 2 (254,664/1000 MEA, Grundbuch Schöppenstedt Blatt 3157), was einen Gesamtverkehrswert von 73.000 € ergibt. In den vorliegenden Akten ist das Gutachten für Laden Nr. 1 enthalten. Das Gebäude wurde schätzungsweise um oder vor 1930 massiv errichtet und umfasst insgesamt eine Wohnung im Obergeschoss sowie zwei Läden im Erdgeschoss. Laden Nr. 1 verfügt über eine durch Aufmaß ermittelte Nutzfläche von rund 67,20 m², aufgeteilt in Eingangsbereich, zwei Ladenräume, Teeküche, Flur, WC und einen Lagerraum. Der Ausstattungsstandard ist überwiegend mittel, wobei die Gaszentralheizung nach Auskunft im Jahr 2023 erneuert wurde. Das Dach ist ungedämmt, energetische Kennwerte liegen nicht vor. An der Außenfassade sind lokale Putzabplatzungen vorhanden; der Gartenbereich ist vollständig verwildert. Stellplätze oder Zufahrten existieren nicht. Rechtlich und organisatorisch bestehen erhebliche Besonderheiten: Eine professionelle WEG-Verwaltung ist laut Gutachter nicht vorhanden, und es wurde keine Instandhaltungsrücklage angespart, was zu einem pauschalen Bewertungsabschlag von 5 % fÿhrte. Abteilung II des Grundbuchs weist außer dem Versteigerungsvermerk keine wertmindernden Belastungen auf; Baulasten oder Altlasten sind nicht verzeichnet. Der tatsächliche Nutzungszustand ist unklar, da das Gutachten widersprüchlich sowohl von einer Vermietung (ohne vorgelegten Vertrag) als auch von Leerstand spricht. Für Investoren bietet das Objekt aufgrund des sehr niedrigen Verkehrswerts eine preiswerte Einstiegsmöglichkeit in kleinteilige Gewerbeflächen. Allerdings verlangen die fehlende Rücklage, mögliche ungeklärte Mietverhältnisse und anstehende Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum eine genaue Vorprüfung sowie finanzielle Reserven.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

2 Läden im Erdgeschoss-Laden Nr. 1 ca. 67qm; Laden Nr. 2 ca. 32qm

Hinweise zur Datenlage

Für Laden Nr. 1 liegt ein vollständiges Gutachten vor. Für Laden Nr. 2 ist in den Dokumenten lediglich der festgesetzte Verkehrswert aus der amtlichen Bekanntmachung verfügbar.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung von Laden Nr. 1 durch den Sachverständigen am 22.07.2025 durchgefÿhrt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0023 K 0008/2025
Amtsgericht: Wolfenbüttel
Bundesland: Niedersachsen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 11.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Büro
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1930

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 73.000 €
Nutzfläche: 67,2 m²
Gewerbefläche: 67,2 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 285,770/1000
Anteilige Grundstücksfläche: 61,73 m²
Bodenrichtwert: 80 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 4.938 €61,73 m² × 80 €/m² · MEA 28,577 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Braunschweiger StraÑe
Hausnummer: 54
PLZ: 38170
Ort: Schöppenstedt

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten23 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

WEG 1 Angabe

Instandhaltungsrücklage

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 21, 22, 32

Bodenrichtwert: 80 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 61,73 m²
Anteiliger Bodenwert: 4.938 €
Verkehrswert: 73.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 14,78
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 68.062 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 21, 22, 32 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert4.938 €

Gebäude / Wohnung68.062 €

Verkehrswert73.000 €

Zone: 00600130

Rechenweg

Flächenanteil: 216 m² Gesamtgrundstück × 285,770/1000 MEA = 61,73 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 61,73 m² × 80 €/m² · MEA 28,577 %
Verkehrswert je m² Boden: 1.183 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1.183 €/m² / 80 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 73.000 € − 4.938 € = 68.062 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Wolfenbüttel, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart