ZwangsversteigerungBüro in Stein, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst eine Gewerbeeinheit (Teileigentum Nr. 10.1) in der Schillerstraße 41, 43 in 90547 Stein sowie eine kleine unbebaute Arrondierungsfläche (Flurstück 681/54) mit 4 m² am Goethering. Die Gewerbeeinheit befindet sich im Erdgeschoss eines ca. 1973 in Massivbauweise errichteten Wohn- und Geschäftshauses. Sie wird derzeit als Beherbergungsbetrieb mit 16 Betten ('Pension Schillerstraße') für die Unterbringung von auswärtigen Handwerkern genutzt. Die Nutzfläche beträgt ca. 243 m². Zum Teileigentum gehören zudem Sondernutzungsrechte an vier Pkw-Stellplätzen. Die Lage im südöstlichen Ortsbereich von Stein bietet eine gute Nahversorgung und eine hervorragende ÖPNV-Anbindung mit Bushaltestellen in 100 bis 150 Metern Entfernung. Der bauliche Zustand des Gesamtgebäudes ist von außen betrachtet zweckmäßig und ordentlich. Die Gewerbeeinheit selbst weist jedoch einen einfachen bis mittleren Ausstattungsstandard und einen teilweise ungepflegten Gesamtzustand auf. Es besteht ein erkennbarer Reparatur- und Instandhaltungsstau. Konkret wurden eine verzogene und defekte Eingangstür sowie eine fehlende Abdeckung der Innenbelüftung in der Küche dokumentiert. Ein erhebliches Risiko stellt die Tatsache dar, dass der Gutachter nur ca. 60 % der Nutzfläche besichtigen konnte. Für die restlichen 40 % basiert die Bewertung auf der Aktenlage, wodurch verdeckte Schäden nicht ausgeschlossen werden können. Rechtlich und administrativ ist das Objekt mit erheblichen Unsicherheiten behaftet. Die WEG-Verwaltung ist weder der Gläubigerin noch dem Gericht bekannt, und die Schuldner verweigerten jegliche Auskunft. Dadurch liegen keine Informationen über die Höhe der Instandhaltungsrücklage, anstehende Beschlüsse oder mögliche Sonderumlagen vor. Positiv zu werten ist der bestehende Mietvertrag vom 01.03.2018 mit einer Festlaufzeit bis zum 28.02.2028. Die monatliche Nettokaltmiete betrug zum Qualitätsstichtag (23.02.2024) 2.600 € und steigt durch eine vereinbarte Staffelmiete jährlich um 100 € bis auf 2.900 € im Jahr 2027. Dies führt zu einer gutachterlich festgestellten Werterhöhung von 6.630 € aufgrund temporärer Mehrerträge. Fazit: Für risikobereite Investoren stellt diese Spezialimmobilie eine interessante Cashflow-Option dar, da die vertraglich gesicherten Mieteinnahmen deutlich über der marktüblichen Miete liegen. Wegen der gravierenden Informationsdefizite (WEG-Verwaltung, unvollständige Besichtigung) ist jedoch ein konservatives Bietverhalten mit einem signifikanten Risikoabschlag dringend anzuraten.