ZwangsversteigerungBüro in Unna, Nordrhein-Westfalen

Das zum Verkauf stehende Gewerbeobjekt befindet sich in der Marie-Curie-Straße 9 im Ortsteil Uelzen der Kreisstadt Unna. Das 3.155 m² große Grundstück liegt verkehrsgünstig im Industriepark Unna, nahe der Bundesstraße B1 und der Autobahn A44, ist jedoch durch die südlich angrenzende Bahntrasse einer gewissen Lärmbelastung ausgesetzt (Gutachten S. 7-8). Das Areal ist mit drei Bauteilen bebaut: Dem im Jahr 2002 errichteten Bauteil 1, welches ein zweigeschossiges Büro- und Ausstellungsgebäude mit einer integrierten, unbeheizten Lagerhalle umfasst, dem im Jahr 2021 errichteten modernen Büroanbau (Bauteil 2) sowie einer freistehenden Doppelgarage (Bauteil 3). Die Gesamtnutzfläche der Gebäude beläuft sich laut DIN 283 auf 1.236,70 m², wovon rund 71 % auf die Büroflächen und 29 % auf den Hallenanteil entfallen (Gutachten S. 30). Der bauliche Zustand von Bauteil 1 wird als altersgemäß und befriedigend beschrieben, weist jedoch konkreten Instandhaltungsstau auf. Besonders hervorzuheben ist der stark schadhafte und sanierungsbedürftige Balkon auf der Westseite sowie Feuchtigkeitsschäden am Sockelputz und Ausblühungen an den Porotonwänden der Halle (Gutachten S. 28). Bauteil 2 hinterlässt aufgrund des jungen Baujahres einen guten und modernen Gesamteindruck, ist jedoch in Teilen wieder renovierungsbedürftig. Die Ausstattung des Anbaus ist hochwertig und umfasst eine Luft-Wärme-Pumpe, eine kontrollierte Lüftungsanlage sowie eine Fußbodenheizung (Gutachten S. 17, 25). Wesentliche Bereiche, wie das Obergeschoss von Bauteil 1 und die Garage, konnten vom Gutachter nicht von innen besichtigt werden, weshalb im Ertragswert ein pauschaler Risikoabschlag von 5 % (61.000,00 €) berücksichtigt wurde (Gutachten S. 46). Rechtlich und baurechtlich bestehen signifikante Risiken, die potenzielle Investoren im Vorfeld prüfen müssen. Die beiden Einheiten im neuen Bürogebäude (Bauteil 2) werden derzeit illegal als Wohnraum genutzt (Gutachten S. 17). Zudem fehlen für die Doppelgarage (Bauteil 3) sowie für die beiden nachträglich errichteten Holzbalkone formelle Baugenehmigungen, die im Nachgang beantragt werden müssen. Der im Ertragswertverfahren ermittelte und vom Amtsgericht Unna festgesetzte Verkehrswert beträgt 1.160.000,00 €, wobei Sachschäden mit -35.000,00 € und ausstehende Investitionen mit -5.000,00 € wertmindernd eingeflossen sind (Gutachten S. 45). Aus Investorensicht stellt das Objekt eine klassische Value-Add-Gelegenheit dar. Während die aktuelle Ist-Miete durch die Vermietung an Familienangehörige bei sehr niedrigen 34.211,64 € pro Jahr liegt, beziffert der Gutachter die nachhaltig erzielbare Marktmiete auf 89.083,20 € jährlich (Gutachten S. 40). Dies entspricht einer potenziellen Bruttomietrendite von ca. 7,68 %. Voraussetzung für den Erfolg ist die Legalisierung der Baurechtsverstöße und die Sanierung des Balkons. Unter Berücksichtigung dieser Risiken bietet sich hier die Chance auf den Erwerb einer renditestarken Gewerbeimmobilie mit solider Substanz weit unter den Neubaukosten.