ZwangsversteigerungBüro in Wuppertal, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt ist eine Gewerbeeinheit im 1. Obergeschoss eines Hinterhauses in Wuppertal-Elberfeld, Uellendahler Straße 95a. Es handelt sich um ein Teileigentum mit 237/1.000 Miteigentumsanteil an einem 565 m² großen Grundstück, verbunden mit dem Sondernutzungsrecht an drei Pkw-Stellplätzen. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 27.000,00 € und wurde primär im Ertragswertverfahren ermittelt, wobei Sachwert- und Vergleichswertverfahren aufgrund mangelnder Vergleichbarkeit vernachlässigt wurden. Die Gewerbeeinheit verfügt über eine Nutzfläche von rund 200 m² und ist derzeit ungenutzt. Eine nachhaltig erzielbare Marktmiete wird mit 2,00 €/m² angesetzt, was einem Jahresrohertrag von 4.800 € entspricht. Bei einem Verkehrswert von 27.000 € ergibt sich daraus eine Bruttorendite von 17,78 %. Das Objekt ist leerstehend und somit bezugsfrei, was eine direkte Neuvermietung nach Sanierung ermöglicht. Der Zustand der Bausubstanz wird als 'verbraucht' und 'völlig verbraucht' beschrieben, was nur noch eine eingeschränkte, einfachste Nutzung zulässt und eine Kernsanierung erforderlich macht. Es sind erhebliche Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum vorhanden, darunter alte, schadhafte Fenster, fehlende Fußbodenbeläge, desolates Bad/WC, verbrauchte Dacheindeckung und Nässeschäden am Mauerwerk. Eine Heizung ist nicht vorhanden, und der Energieausweis konnte nicht vorgelegt werden. Die Restnutzungsdauer wird auf 10 Jahre geschätzt, wobei eine entsprechende Instandhaltung unterstellt wird. Der Sachverständige konnte die Gewerbeeinheit von innen besichtigen, das Gemeinschaftseigentum jedoch nur teilweise von außen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und verdeckte Mängel können nicht ausgeschlossen werden. Das Gutachten basiert teilweise auf Annahmen und fernmündlich eingeholten Auskünften. Wertmindernde Abschläge wurden für Bauschäden am Sondereigentum (5.000 €), fehlende Instandhaltungsrücklagen (15 % des vorläufigen Ertragswertes) und das Risiko verdeckter Mängel (10 % des vorläufigen Ertragswertes) vorgenommen, wobei betont wird, dass diese Werte keine Kostenschätzungen darstellen. Rechtlich ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, weitere wertrelevante Belastungen im Grundbuch oder Baulasten bestehen laut Auskunft nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keine Instandhaltungsrücklagen, sodass Investitionen über Sonderumlagen finanziert werden müssen. Das Grundstück ist als Altstandort-Verzeichnisfläche geführt, ohne aktuelle Nutzungseinschränkung. Ein Hausschwammbefall kann aufgrund von Nässeschäden nicht ausgeschlossen werden. Vor einem Zuschlag sind eine umfassende Innenbesichtigung des gesamten Objekts, die Prüfung der WEG-Protokolle und ein Bausubstanzgutachten dringend angeraten.