ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Bad Schandau, Sachsen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Doppelhaushälfte in Bad Schandau, Ortsteil Ostrau, mit dem Aktenzeichen 0522 K 0207/2023 des Amtsgerichts Dresden. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 13.000 EUR. Dieser Wert wurde im Sachwertverfahren ermittelt, wobei der Sachwert nach Marktanpassung bei 201.000 EUR lag. Davon wurden jedoch 188.000 EUR für Sanierungs- und Beräumungskosten abgezogen, was den geringen Verkehrswert erklärt. Die Versteigerung erfolgt als ein gemeinsames Objekt, bestehend aus Flurstück 317/3 (604 m²) und dem darauf befindlichen Gebäudeeigentum. Die Doppelhaushälfte verfügt über eine Wohnfläche von rund 114 m². Zum Wertermittlungsstichtag war das Wohngrundstück offensichtlich ungenutzt, und es konnten keine Vermietungen oder Pachtverhältnisse festgestellt werden. Eine Ist-Miete liegt somit nicht vor. Das Objekt dient vorrangig der Eigennutzung, weshalb der Ertragswert bei der Verkehrswertermittlung eine sekundäre Rolle spielte. Das Grundstück liegt im Außenbereich und ist als 'Faktisches Bauland' eingestuft, was eine herkömmliche Neubebauung ausschließt, aber Bestandsschutz für das vorhandene Gebäude sichert. Das Gebäude aus dem Baujahr 1984 befindet sich in einem sehr schlechten technischen Zustand und weist einen kompletten Sanierungsbedarf auf. Eine Teilsanierung/Teilmodernisierung erfolgte vermutlich nach 1990. Die Haustechnik, insbesondere die zentrale Heizung (vermutlich Ölbasis), ist offensichtlich nicht mehr funktionstüchtig. Die Ver- und Entsorgungsleitungen sowie Wegeflächen entsprechen nicht den aktuellen Anforderungen. Ein Energieausweis ist nicht vorhanden. Die Freiflächen sind zudem mit Schrott, Hausmüll und Altbaustoffen belastet, was zusätzliche Beräumungskosten verursacht. Der Sachverständige konnte das Objekt nur von außen besichtigen, da die Eigentümer nicht zu den Ortsbesichtigungsterminen erschienen sind. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Daher basieren die Beschreibungen der Bebauung und des Zustands auf äußerlicher Inaugenscheinnahme, Annahmen und Rückschlüssen. Tiefgründige Untersuchungen der Bausubstanz oder Funktionsprüfungen technischer Anlagen wurden nicht durchgeführt. Für verdeckte Schäden oder Mängel wird keine Haftung übernommen, und die Wohnflächenangabe unterliegt einer Toleranz von +/- 10 %. Im Grundbuch sind ein Zwangsversteigerungsvermerk sowie eine Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für das angrenzende Flurstück 317/2 eingetragen, die mit einem Barwert von ca. 500 EUR bewertet wurde. Nutzungsrecht und Auflassungsvormerkung sind gegenstandslos. Baulasten sind laut Katasterauskunft nicht vorhanden. Aufgrund der eingeschränkten Datenlage und des hohen Sanierungsbedarfs ist vor einem Gebot eine detaillierte Prüfung des tatsächlichen Innenzustands, der genauen Sanierungskosten und der energetischen Anforderungen dringend anzuraten. Auch das Risiko nicht eingetragener Leitungsrechte in den Neuen Bundesländern sollte beachtet werden.