ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Bergkamen, Nordrhein-Westfalen

Zum Verkauf steht eine vollunterkellerte, zweigeschossige Doppelhaushälfte (Ulmenweg 12, 59192 Bergkamen) mit einem einstöckigen Anbau sowie einer Garage, deren Erdgeschoss nachträglich als Wohnraum (Kinderzimmer) umgenutzt wurde. Die Immobilie wurde ca. 1960 in konventioneller Massivbauweise errichtet und im Laufe der Jahre durch diverse Anbauten (Anbau 1973, Garagenumbau 1970) erweitert. Das 278 m² große Grundstück liegt in einer ruhigen, familienfreundlichen Sackgasse im Stadtteil Bergkamen-Mitte. Die Infrastruktur der Umgebung ist gut ausgebaut: Schulen, Kindergärten und Geschäfte des täglichen Bedarfs sind im Umkreis von einem Kilometer erreichbar, während die Autobahn A2 in wenigen Minuten zu erreichen ist. Von außen präsentiert sich das Gebäude in einem gepflegten, durchschnittlichen bis guten Zustand. Die Fassade ist mit Riemchen verkleidet, und das Giebeldreieck wurde mit Kunstschiefer modernisiert. Es wurden zudem Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie eine Gaszentralheizung installiert. Ein erhebliches Manko ist jedoch das Fehlen einer Innenbesichtigung, da der Eigentümer den Zutritt verweigert hat. Angaben zum Innenausbau und eventuellen Feuchtigkeitsschäden im Keller basieren rein auf Annahmen des Gutachters. Im Außenbereich sind eine Hochterrasse, eine Loggia sowie laut Satellitenbildern ein Schwimmbecken im Garten vorhanden. Das Objekt weist signifikante rechtliche und bauliche Risiken auf. Erstens ist an der Garage ein grenzständiger Anbau (Terrassenüberdachung mit Lichtkuppel) vorhanden, für den keine Baugenehmigung vorliegt. Da das Gutachten hierfür keinen Wert ansetzt, droht dem Erwerber eine behördliche Rückbauverpflichtung. Zweitens ist eine bergbauliche Schieflage von -2,8 mm/m dokumentiert, die zwar 2021 entschädigt wurde, aber eine dauerhafte Wertminderung von 1,5 % des Sachwerts nach sich zieht. Da das Objekt eigengenutzt wird, muss der Ersteher nach dem Zuschlag mit einem Räumungsverfahren rechnen. Für risikobewusste Investoren oder handwerklich erfahrene Eigennutzer stellt dieses Objekt bei entsprechendem Abschlag im Versteigerungstermin eine solide Einstiegschance dar. Die attraktive Mikrolage und die bereits erfolgten äußeren Modernisierungen sprechen für das Objekt. Wegen der unkalkulierbaren Innenraumrisiken, des drohenden Räumungsverfahrens und des Schwarzbaus sollte das maximale Gebot jedoch deutlich unter dem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert von 246.000 € liegen. Ein Sicherheitsabschlag von mindestens 20 % bis 30 % auf den Verkehrswert ist ratsam, um unvorhergesehene Instandsetzungskosten und Rückbauaufwendungen sicher abzufangen.