KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Doppelhaushälfte · + 1 Stellplatz · Bj. 1968 · leerstehend

Zur Versteigerung steht eine zweigeschossige, voll unterkellerte Doppelhaushälfte mit Garage in Bremen-Lesum auf einem 238 m² großen Eigentumsgrundstück zuzüglich 1/14 Miteigentumsanteil an einem Fußwegflurstück. Das Gebäude aus den Baujahren 1968/1969 bietet rund 114,50 m² Wohnfläche über Erd-, Ober- und ausgebautes Dachgeschoss sowie 39,60 m² Nutzfläche im Keller. Die Immobilie steht seit rund 13 Jahren leer, ist noch möbliert und weist einen umfassenden Sanierungs-, Renovierungs- und Entrümpelungsbedarf auf. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 220.560,00 €, wovon 220.000,00 € auf das Hausgrundstück samt Garage und 560,00 € auf den Wegeanteil entfallen. Das Verfahren wird zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben.

Biet-Score

Risikoreich · 35 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich für handwerklich versierte Eigennutzer sowie Sanierungs-Investoren, die eine klassische Doppelhaushälfte in gewachsener Bremer Wohnlage suchen. Vor Gebotsabgabe sollte ein umfassendes Sanierungs- und Entsorgungsbudget einkalkuliert werden, das über die gutachterlich angesetzten 28.000,00 € reinen Mängelaufwands hinausgeht (u. a. Fenstertausch, Badsanierung, Dämmung). Bei entsprechendem Sicherheitsabschlag im Versteigerungstermin bietet die Liegenschaft solides Wertschöpfungspotenzial.

Chancen

6

Risiken

6

Konkret bezifferte Mängelbeseitigungskosten von 28.000,00 € für Bauschäden, Garageninstandsetzung, Wildwuchsbeseitigung und Entrümpelung.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist eine im Jahr 1968/1969 in konventioneller Massivbauweise errichtete Doppelhaushälfte samt massiver Garage in Bremen-Burglesum (Ortsteil Lesum). Das 238 m² große Hausgrundstück (Flurstück 382/3) wird durch einen 1/14 Miteigentumsanteil an einem rückwärtigen Fußweg (Flurstück 382/27 mit 182 m² Gesamtgröße) ergänzt. Die Wohnlage zeichnet sich durch ein ruhiges Wohnumfeld bei gleichzeitig sehr guter Erreichbarkeit der Bremer Innenstadt über die nahegelegene Buslinie und den Bahnhof Lesum aus. Das Wohnhaus verfügt über ca. 114,50 m² Wohnfläche, verteilt auf Windfang, Gäste-WC, Küche und Wohnzimmer im Erdgeschoss, zwei Zimmer, Bad und Balkon im 1. Obergeschoss sowie zwei weitere Zimmer im ausgebauten Dachgeschoss. Der Keller bietet rund 39,60 m² Nutzfläche mit Waschküche und Außentreppe. Das Objekt steht seit rund 13 Jahren unbewohnt leer und befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Allgemeinzustand. Die Fenster sind bis auf das Wohnzimmer einfachverglaste Holzfenster; die Beheizung erfolgt über eine Gastherme aus dem Jahr 2014 mit Rippenheizkörpern. Am Balkon bestehen Durchfeuchtungen, Hohlstellen und Rissbildungen; der rückwärtige Garten ist extrem verwildert und nur erschwert über den Fußweg oder die Garage zugänglich. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf insgesamt 220.560,00 € (220.000,00 € für Haus und Garage, 560,00 € für den Fußweganteil). Der Sachverständige hat einen Mängelbeseitigungsaufwand von insgesamt 28.000,00 € wertmindernd in Ansatz gebracht, welcher Arbeiten am Gebäude (12.500,00 €), an der Garage (1.500,00 €), Entrümpelungskosten (6.500,00 €) und die Wildwuchsbeseitigung (7.500,00 €) umfasst. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft am Amtsgericht Bremen-Blumenthal geführt. Für Erwerber bietet das Objekt nach einer grundlegenden Sanierung und Neugestaltung des Grundstücks eine solide Wohnimmobilie in gefragter Lage. Aufgrund des langen Leerstands und der erforderlichen energetischen wie baulichen Maßnahmen sollten Bieter entsprechende Puffer für Unvorhergesehenes einplanen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Doppelhaushälfte mit Garage, unterkellert, ca. 114,50 m² Wohnfläche

Hinweise zur Datenlage

Die Datenlage basiert auf der amtlichen Bekanntmachung, der ZVG-Deckseite und einem vierseitigen Kurzexposé des Sachverständigen inklusive Plänen und Fotos. Das vollständige Gutachten lag nicht vor.
Vollständige Innen- und Außenbesichtigung durch den Gutachter dokumentiert.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben23 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: K 0016/2025
Amtsgericht: Bremen-Blumenthal
Bundesland: Bremen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 10.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Doppelhaushälfte · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1968

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 220.560 €
Wohnfläche: 114,5 m²
Nutzfläche: 39,6 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1/14 an Flurstück 382/27 (182 m² Wegefläche)
Anteilige Grundstücksfläche: 17 m²
Bodenrichtwert: 215 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 3.655 €17 m² × 215 €/m² · MEA 7,143 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: In den Krummen Stücken
Hausnummer: 39
PLZ: 28717
Ort: Bremen
Stadtteil: Lesum

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 7 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 3 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 115 m² Wohnfläche · Baujahr 1968 · Zustand sanierungsbedürftig

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
	1.560 €/m²Median · 9 Fälle
Spanne	1.380 – 1.671 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt	+23 % über dem Median¹
Quelle	eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand	letzte 12 Monate

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.560 €/m²Median · 9 Fälle

Spanne: 1.380 – 1.671 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt: +23 % über dem Median¹
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand: letzte 12 Monate

¹ Dieses Objekt ist rund 40 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1968 gegenüber typisch 1927). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe und Miete

	Vergleichbare Zwangsversteigerungen
Gilt für	Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage	9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 9 vor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für: Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand) im Stadtgebiet
Grundlage: 9 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 6 der 9 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Baujahr: hier 1968Gruppe 1927
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 115 m²Gruppe 141 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Ortsübliche Miete (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,40 – 10,20 €/m² im Monat, typisch 7,37 €/m² · BAB – Die Förderbank für Bremen und Bremerhaven (Mietspiegel), 2025

Alle 9 Vergleichsobjekte anzeigenEin-/Zweifamilienhäuser (Bestand), nach Preis je m² sortiert

Nächster Vergleichsfall: 3,0 km entfernt (Schönebeck) — 3.089 €/m², Baujahr 2003, durchschnittlich, 248 m².

Sortieren nach

Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Mühlenstraße, Bremen	Einfamilienhaus	—	210 m²	unbewertet	252.000 €	1.200 €	30.04.2026	unbekannt
Farger Straße, Farge	Einfamilienhaus	1957	100 m²	sanierungsbedürftig	127.500 €	1.275 €	12.11.2026	11,0 km
Helastraße, Farge	Zweifamilienhaus	1967	150 m²	sanierungsbedürftig	207.000 €	1.380 €	08.10.2026	10,0 km
Oslebshauser Heerstraße, Oslebshausen	Reihenhaus, Einfamilienhaus	1922	144 m²	renovierungsbedürftig / einfach	207.000 €	1.433 €	07.10.2026	6,0 km
Ohrdrufer Weg, Bremen	Einfamilienhaus	—	141 m²	unbewertet	220.000 €	1.560 €	06.05.2026	unbekannt
An der Lehmkuhle, Blumenthal	Doppelhaushälfte	1925	99 m²	sanierungsbedürftig	163.000 €	1.653 €	12.11.2026	8,0 km
Im Grünen Winkel, Huckelriede	Reihenhaus, Einfamilienhaus, sonstiges Teileigentum (z.B. Keller, Hobbyraum)	1926	70 m²	sanierungsbedürftig	117.000 €	1.671 €	09.12.2026	15,0 km
Hohensalzastraße, Gröpelingen	Reihenhaus	1927	59 m²	unbewertet	110.000 €	1.864 €	09.12.2026	8,0 km
Ziegeleiweg, Schönebeck	Einfamilienhaus, Garage	2003	248 m²	durchschnittlich	765.000 €	3.089 €	08.10.2026	3,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Ein-/Zweifamilienhäuser (Bestand)), räumliche Ebene (Stadtgebiet), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m². Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Exposé S. 3

Bodenrichtwert: 215 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 17 m²
Anteiliger Bodenwert: 3.655 €
Verkehrswert: 220.560 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 60,34
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 216.905 €

Quelle: KI/Gutachten · Exposé S. 3 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert3.655 €

Gebäude / Wohnung216.905 €

Verkehrswert220.560 €

Zone: Wohnbebauung südlich der A 270

Rechenweg

Flächenanteil: 238 m² Gesamtgrundstück × 1/14 an Flurstück 382/27 (182 m² Wegefläche) MEA = 17 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 17 m² × 215 €/m² · MEA 7,143 %
Verkehrswert je m² Boden: 12.974 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 12.974 €/m² / 215 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 220.560 € − 3.655 € = 216.905 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Bremen, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart