ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Detmold, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine vollunterkellerte Doppelhaushälfte in Detmold-Diestelbruch, Baujahr 1996, mit einem amtlich festgesetzten Verkehrswert von 310.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein nachrichtliches Ertragswertverfahren und ein hilfsweises Vergleichswertverfahren basierend auf Immobilienrichtwerten. Der Sachverständige hat verschiedene objektspezifische Wertminderungen in Höhe von insgesamt 23.300 EUR berücksichtigt, die als Markteinfluss und nicht als Kostenkalkulation zu verstehen sind. Die Immobilie wird derzeit von der Eigentümerin selbst genutzt, wodurch keine Ist-Miete vorliegt. Die marktübliche Monatsmiete für die Doppelhaushälfte wird auf 976 EUR und für die offene Garage auf 35 EUR geschätzt, was einem jährlichen Marktmietpotenzial von 12.132 EUR entspricht. Dies ergibt eine theoretische Bruttorendite von 3,91% bezogen auf den Verkehrswert. Die Wohnfläche beträgt 122 m² auf einem Grundstück von 292 m². Der Zustand des Objekts wird als normal ansprechend, aber mit Sanierungsbedarf und beginnendem Unterhaltungsstau beschrieben, insbesondere an den Außenfarbbeschichtungen. Modernisierungen umfassen ein saniertes Bad im DG (2003) und eine erneuerte Wärmeerzeugung mit Warmwasserspeicher (um 2010). Es besteht Bedarf zur Verbesserung der Wärmedämmung an Kellerdecke, Außenwänden, Fenstern und Dach sowie der Luftdichtigkeit. Ein Energieausweis liegt nicht vor, die Heizung erfolgt über einen Erdgas-Brennwertkessel. Der Sachverständige konnte die Immobilie am 20.10.2025 vollständig von innen und außen besichtigen. Aussagen zu nicht sichtbaren Bauteilen basieren auf Auskünften, Baubeschreibungen oder Vermutungen. Bauteilzerstörende Untersuchungen, bauphysikalische Analysen sowie Ursachenforschung bei Bauschäden und Mängeln wurden nicht durchgeführt. Eine Kanaldichtigkeitsprüfung liegt nicht vor, und es wird kein durchgängig dichtes Abwassersystem unterstellt. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Im Grundbuch ist eine Grunddienstbarkeit für die Verlegung und Unterhaltung eines Kanals nebst Betretungsrecht eingetragen. Baulasten liegen laut Gutachten nicht vor. Erschließungsbeiträge sind abgegolten. Der Versteigerungsvermerk wurde am 15.09.2025 eingetragen. Vor dem Zuschlag sollten die genauen Kosten für die notwendigen Sanierungen und energetischen Verbesserungen ermittelt und die Auswirkungen der Grunddienstbarkeit auf die Nutzung geprüft werden.