ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt befindet sich im Kötterkamp 26 im beliebten, stark durchgrünten Dortmunder Stadtteil Brechten (Brechten-Nord). Das ebene Grundstück mit einer Größe von 278 m² ist mit einer zweigeschossigen, nicht unterkellerten Doppelhaushälfte bebaut, deren Baujahr fiktiv mit 2025 angesetzt wird. Brechten zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur mit Schulen und Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Nähe sowie eine sehr gute Anbindung an das Autobahnnetz (B 236, A 2) und die Dortmunder Innenstadt aus. Laut Grundbuch und Auskünften ist das Grundstück komplett erschlossen und erschließungsbeitragsfrei. Das Gebäude befindet sich laut dem Gutachten vom 11.11.2025 in einem reinen Rohbauzustand. Die Außenhülle ist mit verputztem Poroton-Mauerwerk, Kunststofffenstern inklusive Isolierverglasung und Rollläden sowie einem mit Tonziegeln eingedeckten Satteldach im Wesentlichen abgedichtet. Es fehlt jedoch die Haustür, und im gesamten Innenbereich gibt es keinerlei Ausbaugewerke. Es sind weder Estrich, Innenputz noch Treppen vorhanden; auch die gesamte Haustechnik (Heizung, Sanitär, Elektroinstallationen über Unterputzdosen hinaus) fehlt vollständig. Die geplante Wohnfläche beträgt laut den Rohbauplänen nach Abzug von 3 % Putzabzug ca. 149 m², verteilt auf Erd-, Ober- und das ausgebaute Dachgeschoss. Ein zentrales Risiko für Bietinteressenten besteht darin, dass eine Innenbesichtigung durch den Sachverständigen Michael Beisemann nicht stattfinden konnte. Aus diesem Grund wurde im ZVG-Verkehrswert ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 15.000 € vorgenommen, um eventuelle nicht sichtbare Baumängel oder Planabweichungen im Inneren abzufedern. Zudem fallen bei der Fertigstellung des Rohbaus erfahrungsgemäß erhöhte Kosten (geschätzt ca. 15 % Mehraufwand gegenüber einer schlüsselfertigen Bauträgerleistung) durch Einzelgewerkevergabe und Regiekosten an. Das Grundbuch ist in Abteilung II und III frei von wertmindernden Belastungen wie Wohnrechten oder Dienstbarkeiten, und es bestehen keine eingetragenen Baulasten. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 225.000 € stellt das Objekt eine interessante Investmentmöglichkeit dar, sofern die erheblichen Fertigstellungskosten von mindestens 100.000 bis 150.000 € realistisch einkalkuliert werden. Die solide Basis des Neubaus und die gute, wertstabile Wohnlage in Dortmund-Brechten sprechen für ein erfolgreiches Projekt. Aufgrund der Unwägbarkeiten im Innenbereich sollten Investoren jedoch eine ausreichende Liquiditätsreserve einplanen und versuchen, das Objekt deutlich unter dem ermittelten Verkehrswert zu ersteigern, um ein attraktives Rendite-Risiko-Profil zu wahren.