ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Erftstadt, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Brühl versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Einfamilien-Doppelhaushälfte mit Pkw-Garage in Erftstadt-Kierdorf. Der offizielle Verkehrswert wurde auf 408.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren (¾ Gewichtung) und unterstützend nach dem Ertragswertverfahren (¼ Gewichtung), wobei ein gewogenes Mittel von 408.485 EUR auf den festgesetzten Verkehrswert gerundet wurde. Der Bodenwert beträgt 153.860 EUR. Die Wertmindestgrenzen (5/10- und 7/10-Grenze) sind aufgrund eines früheren, erfolglosen Versteigerungstermins entfallen. Das Objekt verfügt über eine Wohnfläche von 132,18 m² und eine Grundstücksfläche von 490 m². Es wird derzeit von der Teileigentümerin selbst genutzt, weshalb keine Ist-Miete vorliegt. Die marktübliche Jahresnettomiete wird auf Basis des Erftstädter Mietspiegels für das Wohnhaus mit ca. 12.531 EUR und für die Garage mit 600 EUR angesetzt, was einer Gesamtmarktmiete von ca. 13.131 EUR jährlich entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von etwa 3,22% bezogen auf den Verkehrswert. Das 1977 in Massivbauweise errichtete Objekt zeigt äußerlich diverse Mängel wie beschädigte Rollladenkasten-Lackierungen, fehlende Ortgangverkleidung, nicht fachgerecht fertiggestellte Fensterlaibungen und Feuchtigkeitsschäden am Fassadenputz der Garage. Die Heizung ist vermutlich eine ölbefeuerte Warmwasserzentralheizung. Ein Energieausweis liegt den Unterlagen nicht bei. Der Innenzustand und ein potenzieller Unterhaltungsstau im Inneren sind unbekannt, was ein erhebliches Capex-Risiko darstellt. Der Sachverständige konnte das Objekt nur von außen besichtigen; eine Innenbesichtigung des Wohnhauses und der Garage sowie das Betreten des rückwärtigen Grundstücksbereichs waren nicht möglich. Das Gutachten basiert daher auf externen Beobachtungen und baubehördlichen Unterlagen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft, und eine Bauschadensbegutachtung fand nicht statt. Für die fehlende Innenbesichtigung wurde ein Sicherheitsabschlag von 5% auf den marktangepassten vorläufigen Sachwert in Höhe von 21.829 EUR vorgenommen. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk vom 27.05.2025 eingetragen. Es liegen keine Baulasten, Denkmalschutzauflagen, Altlasten oder Bergschadensgefährdungen vor. Die Legalität der baulichen Anlagen wird im Gutachten vorausgesetzt. Vor einer Gebotsabgabe ist eine detaillierte Prüfung der Bauakte, des Grundbuchs und, falls möglich, eine eigene Innenbesichtigung dringend anzuraten, um den tatsächlichen Zustand und die damit verbundenen Investitionsrisiken besser einschätzen zu können.