ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Kamen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist eine Doppelhaushälfte mit Garage in Kamen, die im Wege der Zwangsversteigerung auf Antrag des Insolvenzverwalters versteigert wird. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 10.04.2024 auf 249.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch ein unterstützendes Vergleichswertverfahren. Ein Risikoabschlag von 5% wurde aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung auf den Sachwert angewendet. Die Doppelhaushälfte verfügt über eine Wohn- und Nutzfläche von ca. 104,36 m² auf einem 348 m² großen Eckgrundstück. Das Haus wird eigengenutzt, Angaben zu Mieteinnahmen liegen daher nicht vor. Die Raumeinteilung umfasst Keller, Erdgeschoss mit Diele, WC, Küche, Wohnen/Essen und Terrasse, sowie ein 1. Obergeschoss mit Flur, Bad, Eltern- und zwei Kinderzimmern. Dachgeschoss und Spitzboden sind nicht ausgebaut. Das Gebäude, Baujahr ca. 1965, macht von außen einen guten Gesamteindruck und wurde teilweise modernisiert, unter anderem durch Dacherneuerung inklusive Dämmung, Einbau isolierverglaster Fenster und Modernisierung des Innenausbaus. Das fiktive Baujahr der Doppelhaushälfte wird auf 1974 und der Garage auf 1984 datiert. Die Ausstattung wird als einfach bis mittel unterstellt. Eine Öl gefeuerte Warmwasser-Zentralheizung ist vorhanden, ein Energieausweis lag jedoch nicht vor. Lärmbeeinträchtigungen durch die nahegelegene Autobahn A2 sind im Bodenrichtwert berücksichtigt. Eine Innenbesichtigung des Objekts konnte nicht durchgeführt werden, da die Eigentümer diese abgelehnt haben. Daher basieren alle Angaben zum Innenzustand und zur Ausstattung auf äußerem Eindruck und vorhandenen Unterlagen. Funktionsprüfungen der technischen Einrichtungen wie Heizung, Wasserversorgung und Elektroinstallation wurden nicht vorgenommen. Die formelle und materielle Legalität der baulichen Anlagen wurde unterstellt, da keine Bauakte beim Bauordnungsamt vorlag. Im Grundbuch sind ein Insolvenzvermerk und der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, welche als nicht wertbeeinflussend beurteilt wurden. Es sind keine Baulasten oder Wohnungsbindungen bekannt. Die Garage wurde ohne Baugenehmigung zu einer Nutzfläche umgebaut, was ein besonderes objektspezifisches Merkmal darstellt. Vor einem Gebot ist eine umfassende Prüfung des tatsächlichen Innenzustands, der technischen Anlagen und der Baugenehmigung für den Garagenumbau dringend anzuraten.