TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Kist, Bayern

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine im Jahr 1930 errichtete Doppelhaushälfte in der Grombühlstraße 12 in 97270 Kist (Flurstück 1405/8 mit 384 m² Grundstücksfläche). Die Wohnfläche beträgt laut Gutachten ca. 139,03 m², verteilt auf das Erdgeschoss und das ausgebautes Dachgeschoss. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende Anbindung an das Autobahnnetz nahe Würzburg aus, wird jedoch im Norden durch die unmittelbar angrenzende Autobahn A3 (hinter einer Schallschutzwand) akustisch beeinflusst. Das Objekt steht aktuell vollständig leer und ist nicht vermietet. Der allgemeine Bau- und Unterhaltungszustand wird vom Sachverständigen als durchschnittlich mit einem mittleren Modernisierungsstau beschrieben. Positiv hervorzuheben sind die zwischen 2009 und 2011 erneuerten zweifach verglasten Kunststofffenster sowie teilweise erneuerte Bodenbeläge. Demgegenüber steht ein erheblicher Modernisierungsbedarf: Die Öl-Zentralheizung stammt aus dem Jahr 1991 und nähert sich dem Ende ihrer Lebensdauer. Zudem sind eine energetische Dachdämmung, die Erneuerung der Bäder sowie die Sanierung des Innenausbaus erforderlich. Ein asbestverdächtiges Welldach über der südlichen Garagenüberdachung erfordert eine fachgerechte Schadstoffbeseitigung. Im Grundbuch (Abteilung II) sind diverse Grunddienstbarkeiten eingetragen, darunter eine Baubeschränkung zugunsten des Freistaats Bayern sowie eine gewerbliche Nutzungsbeschränkung (Verbot von Metzgerei, Gastwirtschaft etc. ohne Zustimmung des Nachbarflurstücks). Ein weiteres Risiko stellt der Kaminofen im Nebengebäude dar, der mutmaßlich ohne Schornsteinfegergenehmigung betrieben wurde. Da die südliche Garage nicht von innen besichtigt werden konnte, besteht hier ein zusätzliches kalkulatorisches Risiko bezüglich etwaiger verdeckter Schäden. Für Kapitalanleger bietet das Objekt bei einem angesetzten Verkehrswert von 289.000 EUR und einer fiktiven Marktmiete von 8,92 EUR/m² (Soll-Bruttorendite ca. 5,56 %) eine solide Ausgangsbasis, sofern die Modernisierungsaufwendungen realistisch einkalkuliert werden. Eigennutzer profitieren von der sofortigen Verfügbarkeit des Hauses. Aufgrund der anstehenden Arbeiten empfiehlt sich ein vorsichtiger Einstieg deutlich unter dem Verkehrswert.