ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Marl, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine Doppelhaushälfte in Marl, Eibischweg 7, Aktenzeichen 0032 K 0039/2024. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 387.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren. Ein Pkw-Stellplatz ist Teil des Objekts. Der Bodenwert wurde auf 211.800 € geschätzt. Das Objekt ist augenscheinlich eigengenutzt und nicht vermietet. Eine marktübliche Nettokaltmiete für das Wohnhaus (140 qm) wurde auf 1.127 € monatlich und für einen Pkw-Stellplatz auf 25 € monatlich geschätzt, was einem jährlichen Marktmietpotenzial von 13.824 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 3,57 % bezogen auf den Verkehrswert. Das Einfamilienhaus wurde 1982 erbaut und es wurden keine Modernisierungen festgestellt. Der Ausstattungsstandard wird als Stufe 2 bis 3 (einfach bis durchschnittlich) eingestuft. Außenwände, Dach und Fenster weisen nicht zeitgemäßen Wärmeschutz auf. Eine Gas-Heizungsanlage wurde 1982 installiert. Lediglich geschädigte Terrassenstufen wurden bei der Außenbesichtigung als Mangel identifiziert. Der Gutachter hatte keinen Zugang zum Inneren des Objekts, die Bewertung erfolgte ausschließlich nach dem äußeren Anschein und vorliegenden Unterlagen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Aufgrund dieser Einschränkungen wurde ein Sicherheitsabschlag von 45.897,76 € (15 % des Sachwerts der baulichen Anlagen) vorgenommen. Die Einsicht in den rückwärtigen Garten war zudem stark eingeschränkt. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk vom 20.12.2024 eingetragen. Eine Abstandsflächenbaulast ist vorhanden, deren Werteinfluss als geringfügig beurteilt wurde. Das Objekt liegt in einem ehemaligen Bergbaugebiet, jedoch ohne aktuelle Abbautätigkeiten oder festgestellte Bergschäden. Vor dem Zuschlag sollten der tatsächliche Innenzustand, die Heizungsanlage und der Energiebedarf detailliert geprüft werden.