TeilungsversteigerungDoppelhaushälfte in Rheda-Wiedenbrück, Nordrhein-Westfalen

Das zur Zwangsversteigerung stehende Objekt in der Breslauer Straße 46, Rheda-Wiedenbrück, ist eine unterkellerte, eingeschossige Doppelhaushälfte mit voll ausgebautem Dachgeschoss aus dem Baujahr 1954. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 287.000 €. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Sachwertverfahren, gestützt durch das Ertragswertverfahren. Der Bodenwert wurde mit rund 197.010 € ermittelt, wobei Abschläge für die Autobahnnähe und die Grundstückstiefe berücksichtigt wurden. Der Sachwert des Gesamtgrundstücks wurde vor Sicherheitsabschlag mit 324.091,52 € und der Ertragswert mit 303.143,15 € berechnet, woraus sich der gewichtete Verkehrswert ergibt. Die Wohnfläche der Doppelhaushälfte beträgt 154,55 m² auf einem 829 m² großen Grundstück. Eine Garage mit Abstellraum aus dem Baujahr 1964 ist ebenfalls vorhanden. Das Objekt ist vom Eigentümer bewohnt, sodass keine Ist-Miete vorliegt. Die marktübliche Nettokaltmiete wird für das Wohnhaus mit 6,50 €/m² (1.004,58 € monatlich) und für die Garage mit 30 € monatlich angesetzt, was einer jährlichen Marktmiete von 12.414,90 € entspricht. Dies ergibt eine Bruttorendite von ca. 4,32 % bezogen auf den Verkehrswert. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird von außen als befriedigend beschrieben, ohne erkennbaren Unterhaltungsstau. Es wurden jedoch leichte Schäden an der Dachdeckung und am Garagentor festgestellt. Die Außenanlagen machen einen eher ungepflegten Eindruck. Das Objekt wurde 1972 mit einer Öl-Heizungsanlage ausgestattet und erfuhr um 1980 Modernisierungen wie die Verklinkerung der Fassaden, Erneuerung von Hauseingangstür, Fenstern und Dachdeckung. Die alte Ölheizung stellt ein potenzielles Capex-Risiko dar, insbesondere im Hinblick auf zukünftige GEG-Anforderungen. Der Gutachter konnte aufgrund verwehrten Zugangs durch den Eigentümer nur eine Außenbesichtigung durchführen. Die Wertermittlung basiert daher auf dem äußeren Eindruck und den vorliegenden Bauakten, was mit einem deutlichen Risiko behaftet ist. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen (Heizung, Elektro, Wasser, Sanitär) wurde nicht geprüft. Für die Bewertung wurden durchschnittliche Verhältnisse bezüglich Ausstattung und Zustand unterstellt, und ein pauschaler Sicherheitsabschlag von 10 % auf die vorläufigen Werte wurde vorgenommen, um die Unsicherheiten zu berücksichtigen. Im Grundbuch ist die Zwangsversteigerung vermerkt. Das Baulastenverzeichnis enthält keine Eintragungen, und Denkmalschutz besteht nicht. Das Grundstück ist beitrags- und abgabenfrei. Vor einem Zuschlag ist eine zwingende Innenbesichtigung zur detaillierten Prüfung des tatsächlichen Zustands, der Ausstattung und der Haustechnik unerlässlich. Zudem sollten die potenziellen Kosten für eine Heizungsmodernisierung und die Beseitigung der festgestellten Mängel genau kalkuliert werden. Die Lärmimmissionen durch die Autobahnnähe sollten ebenfalls in die Kaufentscheidung einfließen.