ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Warburg, Nordrhein-Westfalen

Das Amtsgericht Warburg versteigert im Wege der Zwangsvollstreckung eine Doppelhaushälfte in Warburg-Nörde. Der Verkehrswert des Objekts, bestehend aus dem Grundstück (179 m²), dem Wohnhaus (110 m² Wohnfläche), einem Nebengebäude (11 m² Bruttogrundfläche) und Außenanlagen, wurde zum Wertermittlungsstichtag 10.12.2025 auf 16.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär im Sachwertverfahren, wobei ein vorläufiger Sachwert von 29.000 EUR durch einen Marktanpassungsfaktor von 0,55 auf den finalen Verkehrswert reduziert wurde, um dem schlechten Zustand und objektspezifischen Besonderheiten Rechnung zu tragen. Das Wohnhaus war zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung unbewohnt, und es lagen keine Mietverhältnisse vor, was eine bezugsfreie Übergabe ermöglicht. Eine marktübliche Miete wurde im Gutachten nicht explizit ermittelt, da das Objekt auf Eigennutzung ausgerichtet ist und nicht zur Erzielung von Renditen bewertet wurde. Aufgrund des Leerstands und des Zustands sind keine aktuellen Erträge zu erwarten. Das um 1900 errichtete Gebäude weist einen erheblichen Nachholbedarf an Bauunterhaltung auf und ist im aktuellen Zustand nicht bewohnbar. Es entspricht in keinster Weise mehr heutigen Wohnansprüchen und erfordert erhebliche Investitionen. Zu den Mängeln zählen niedrige Geschosshöhen, teilweise einfache Holzfenster, ein ungedämmtes Dach und eine Beheizung mittels Feststofföfen. Ein Energieausweis lag nicht vor, und es wird von einem nicht zeitgemäßen energetischen Zustand ausgegangen. Auch das 1976 errichtete Nebengebäude hat erheblichen Unterhaltungsbedarf. Die Sachverständige konnte das Objekt am 10.12.2025 besichtigen, wobei der Zutritt zum Gebäude nur zu Beginn der Besichtigung gewährt wurde und der Eigentümer im weiteren Verlauf nicht mehr anwesend war. Bauteilzerstörende Untersuchungen fanden nicht statt, und die Funktionstüchtigkeit technischer Anlagen wurde nur in vertretbarem Umfang geprüft. Aussagen über Baumängel und -schäden können daher unvollständig sein, und nicht zugängliche Bauteile wurden auf Basis von Bauakten oder Annahmen bewertet. Im Grundbuch sind in Abteilung II keine weiteren Belastungen außer dem Versteigerungsvermerk eingetragen. Es liegen keine Baulasten, Altlastenverdacht, Denkmalschutz oder Wohnungsbindungen vor. Eine Besonderheit stellen geringfügige Überbauten auf Nachbarflurstücke dar, die jedoch nach § 912 BGB zu dulden sind und nur marginale Rentenzahlungen nach sich ziehen würden. Vor einem Gebot sind eine detaillierte Sanierungskostenkalkulation, eine Prüfung der Bausubstanz und Statik sowie eine Klärung der energetischen Sanierungsmöglichkeiten dringend angeraten.