ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Wassenberg, Nordrhein-Westfalen

Bei dem angebotenen Zwangsversteigerungsobjekt handelt es sich um eine eingeschossige, teilunterkellerte Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss und einem eingeschossigen Anbau (ehemalige Garage) in 41849 Wassenberg-Myhl (Südstraße 14). Das Hauptgebäude wurde ca. 1930 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über eine Wohnfläche von rund 150 m², verteilt auf fünf Zimmer, Küche, Diele, Flur, Gäste-WC, Bad und eine Terrasse. Das Grundstück umfasst laut Katasteramt eine Fläche von 788 m² (laut Bekanntmachung 791 m²), wovon ein Teil als befestigter Stellplatz im Vorgarten und der Rest als Garten genutzt wird. Die Mikrolage im verkehrsberuhigten Bereich zeichnet sich durch ein gepflegtes, familiäres Wohnumfeld aus. Der bauliche und energetische Zustand des Objekts ist unterdurchschnittlich und entspricht größtenteils dem Standard der 1990er Jahre. Wesentliche Modernisierungen wurden zwischen 1995 und 2000 durchgeführt, darunter eine straßenseitige Fassadendämmung und die Erneuerung der Dacheindeckung. Die Heizungstechnik ist jedoch veraltet (Öl-Niedertemperaturanlage von 1991). Besonders kritisch sind drei Leitungswasserschäden seit 2021, von denen noch erhebliche Restarbeiten und Sanierungsmaßnahmen ausstehen. Zudem bestehen Abdichtungsmängel am Anschluss zwischen Hauptgebäude und Anbau sowie Feuchtigkeitsschäden an Holzbauteilen. Die Kosten zur Behebung der Bauschäden und -mängel werden im Gutachten auf insgesamt 43.500 EUR geschätzt. Ein verfahrensrelevantes Risiko stellt die Umnutzung der ehemaligen Garage zu einem Schlaf- und Ankleidezimmer dar. Laut Gutachten (S. 11/12) erfolgte dieser Umbau vermutlich ohne Bauantrag und verletzt Abstandsflächen zum Nachbargrundstück. Da eine nachträgliche Genehmigung aufgrund der bestehenden Bebauung ausscheidet, droht eine behördliche Nutzungsuntersagung. Diese Räume wurden vom Gutachter folglich nicht als Wohnfläche, sondern lediglich als Hobbyraum bewertet. Eine vollständige Bauakte liegt weder der Stadt noch dem Kreis vor, was die formelle Prüfung aller baulichen Anlagen einschränkt. Fazit: Der amtlich festgesetzte Verkehrswert von 261.000,00 EUR basiert auf dem Sachwertverfahren. Für Kapitalanleger oder Eigennutzer bietet das Objekt nach einer umfassenden Sanierung Potenzial, insbesondere da eine marktübliche Soll-Miete von ca. 6,50 EUR/m² erzielt werden könnte. Bieter müssen jedoch die kalkulierten Sanierungskosten von mindestens 43.500 EUR sowie das baurechtliche Risiko des Anbaus einpreisen. Ein Erwerb deutlich unter dem Verkehrswert ist aufgrund der Mängel dringend anzuraten.