ZwangsversteigerungDoppelhaushälfte in Westerstede, Niedersachsen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine neuwertige Doppelhaushälfte in Westerstede, die als Sondereigentum an einem 192,619/1000 Miteigentumsanteil an einem 3.500 m² großen Grundstück versteigert wird. Das Grundstück ist mit drei Doppelhäusern bebaut, wobei der Versteigerungsgegenstand die Wohnung in Haus Nr. 3 mit der Hausnummer 21A, nebst Garage, Terrasse und Gartenfläche umfasst. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 375.000,00 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte mittels Ertrags- und Vergleichswertverfahren, wobei der finale Verkehrswert einen Abschlag von ca. 10% aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung berücksichtigt. Die gesamte Wohn-Nutzfläche der Doppelhaushälfte beträgt laut Gutachten 158,45 m². Eine aktuelle Ist-Miete ist den Unterlagen nicht zu entnehmen. Der Gutachter geht von einer marktüblich erzielbaren Jahresmiete von 18.000,00 € aus, basierend auf einer monatlichen Miete von 1.500,00 €. Dies würde bei dem festgesetzten Verkehrswert einer Bruttorendite von 4,8% entsprechen. Das Objekt wird als augenscheinlich bewohnt beschrieben, jedoch ohne nähere Angaben zum Mietverhältnis. Das Baujahr der Doppelhaushälfte wird auf 2022/2023 geschätzt, was auf einen neuwertigen Zustand schließen lässt. Von außen befand sich das Objekt in einem optisch guten Zustand. Ein Energiepass wurde nicht vorgelegt, es wird jedoch angenommen, dass das Objekt den neuesten energetischen Anforderungen entspricht. Es wird auf die Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bei Eigentumswechsel hingewiesen. Über den Zustand der technischen Einrichtungen im Inneren können keine Aussagen getroffen werden, da diese nicht geprüft wurden. Der Gutachter konnte das Objekt lediglich von außen besichtigen; eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht. Dies stellt eine wesentliche Limitierung der Datenlage dar, da keine verdeckten Mängel, Bauschäden oder die Funktionsfähigkeit der Haustechnik beurteilt werden konnten. Die Angaben zur Baubeschreibung basieren auf Bauzeichnungen und Leistungsbeschreibungen. Der Gutachter hat diese Unsicherheit durch einen pauschalen Wertabschlag von 10% im Vergleichswertverfahren berücksichtigt. Im Grundbuch ist eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Freileitungsrecht) aus dem Jahr 1962 vermerkt, die jedoch laut Gutachter keinen Werteinfluss auf das Bewertungsobjekt hat. Baulasten sind dem Bauamt des Landkreises Westerstede nicht bekannt. Das Miteigentum ist durch die Sondereigentumsrechte der anderen Miteigentumsanteile beschränkt. Vor einem Gebot sollten unbedingt eine Innenbesichtigung, die Prüfung der technischen Anlagen, die Einsicht in die vollständigen WEG-Unterlagen sowie die Klärung des Energieausweises erfolgen.