ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Friedrichshall, Baden-Württemberg

Die zur Versteigerung anstehende 3-Zimmer-Eigentumswohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines ca. 2010 errichteten Mehrfamilienhauses mit insgesamt 6 Wohneinheiten in Bad Friedrichshall, Tübinger Straße 19. Auf einer Wohnfläche von ca. 85 m² verteilen sich drei Zimmer, eine Diele, ein offener Küchenbereich, ein Badezimmer mit WC, ein separates Gäste-WC, ein Abstellraum sowie ein Balkon. Zur Einheit gehört zudem ein Sondernutzungsrecht an einem Abstellraum im Untergeschoss (Nr. 14). Die Lage am Rande des Wohngebiets „Eichäcker“ an einer Wendeplatte bietet ein ruhiges Wohnumfeld mit angrenzenden Freiflächen. Das Gebäude wird über eine Gas-Brennwert-Zentralheizung versorgt und weist die Energieeffizienzklasse B auf. Der Sachverständige unterstellte einen mittleren, dem Baujahr entsprechenden Ausstattungsstandard. Da dem Gutachter kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde und das Objekt seit rund fünf Jahren unbewohnt ist, konnten Innenausstattung und eventuelle Mängel oder Schäden nicht im Detail überprüft werden. Zur Kompensation dieser Unsicherheit wurde im Verkehrswert ein pauschaler Risikoabschlag in Höhe von 10 % vorgenommen. Der vom Amtsgericht Heilbronn festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 287.000 €. Das Grundbuch weist einen Miteigentumsanteil von 158/1.000 am 534 m² großen Grundstück (Flurstück 2899) aus. Mietverhältnisse bestehen nach den Feststellungen im Gutachten nicht. Wesentliche rechtliche Risiken liegen vor allem in der mangelnden Zugänglichkeit vor dem Versteigerungstermin. Fazit: Das Objekt bietet durch sein moderneres Baujahr, die kompakte Eigentümergemeinschaft und die gute Energieeffizienz eine solide Basis. Da der Innenzustand nach fünfjährigem Leerstand unbekannt ist, sollten Bieter vorsorglich Sanierungs- und Renovierungsreserven bei der Gebotsfindung einplanen.