ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Münstereifel, Nordrhein-Westfalen

Bei dem hier zur Zwangsversteigerung stehenden Objekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung (Nr. 2) mit einer großzügigen Wohnfläche von ca. 122 m² sowie einer dazugehörigen Garage. Die Immobilie befindet sich in der Heinrichstraße 2a, 2b im ruhig gelegenen und dörflich geprägten Stadtteil Bergrath der Stadt Bad Münstereifel. Das Gebäude wurde ursprünglich als Scheune errichtet und ca. 1985 in ein zweigeschossiges Wohnhaus mit insgesamt zwei Wohneinheiten umgebaut. Die zu bewertende Wohnung erstreckt sich über das Erdgeschoss und das Obergeschoss. Zum Sondereigentum gehört laut Grundbuch ein wertvolles Sondernutzungsrecht an einer Garage sowie an einer im Aufteilungsplan rot schraffierten Hoffläche, was die Nutzbarkeit im Alltag erheblich steigert. Da der Gutachter im Rahmen des Ortstermins am 9. Dezember 2025 keinen Zutritt zum Gebäude und zur Garage erlangen konnte, da der Eigentümer nicht auf die Einladungen reagierte, basiert die gesamte Wertermittlung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung sowie den vorliegenden Bauakten. Der äußere Zustand der baulichen Anlagen wird im Gutachten als teilweise unterdurchschnittlich beschrieben. Es zeigen sich deutliche alters- und nutzungsbedingte Gebrauchsspuren an der Außenfassade sowie beschädigte Steinplattenbeläge mit Höhenversätzen im Zuwegungsbereich. Der energetische Zustand der Wohnung bleibt weitgehend unklar, da dem Sachverständigen kein Energieausweis vorgelegt werden konnte. Aus rechtlicher Sicht sind keine belastenden Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs oder im Baulastenverzeichnis verzeichnet. Ein erhebliches Risiko stellt jedoch die völlig unklare WEG-Verwaltung dar. Es liegen keinerlei Informationen über eine aktive Verwaltung, das monatlich zu zahlende Hausgeld oder die Höhe der angesparten Instandhaltungsrücklage vor. Um diesen gravierenden Informationsdefiziten Rechnung zu tragen, hat der Gutachter im Ertragswertverfahren pauschale Risikoabschläge von insgesamt 25.000 EUR vorgenommen (15.000 EUR für die fehlende Innenbesichtigung, 5.000 EUR für die unklare Nutzungssituation und 5.000 EUR für die fehlende Instandhaltungsrücklage). Investitionsfazit: Für risikobereite Investoren bietet dieses Objekt eine interessante Einstiegschance in einer stabilen, ländlichen Lage. Der nachhaltig erzielbare Rohertrag wird vom Gutachter auf 10.416 EUR pro Jahr geschätzt. Aufgrund der massiven Risiken bezüglich des Innenzustands und der WEG-Gemeinschaft sollte ein Gebot jedoch zwingend mit einem deutlichen Sicherheitsabschlag unterhalb des festgesetzten Verkehrswerts von 157.000 EUR kalkuliert werden, um unvorhersehbare Sanierungskosten abzufedern.