ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Salzuflen, Nordrhein-Westfalen

Das zu bewertende Objekt befindet sich in einer zentrumsnahen und dennoch ruhigen Wohnlage in der Kernstadt von Bad Salzuflen (Marienstraße 6). Es handelt sich um ein freistehendes, dreigeschossiges Dreifamilienhaus auf einem 532 m² großen Eckgrundstück. Im Rahmen der Zwangsversteigerung wird jedoch kein Alleineigentum, sondern lediglich ein 1/2-Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung Nr. 2 im Obergeschoss (ca. 80,25 m² Wohnfläche) sowie ein 1/2-Miteigentumsanteil an der massiv errichteten Garage G1 angeboten. Der Bodenrichtwert beläuft sich zum Stichtag 01.01.2023 auf hohe 300,00 €/m². Das Wohngebäude wurde ursprünglich 1959 errichtet und weist ein fiktives Baujahr von 1976 auf. Die Wohnung selbst wurde im Jahr 2016 durchgreifend renoviert und modernisiert, zudem erfolgte im Jahr 2024 der Anschluss an das Fernwärmenetz. Die Ausstattung umfasst dreifach verglaste Kunststofffenster mit elektrischen Rollläden sowie zeitgemäße Bodenbeläge aus Vinyl und Fliesen. Der bauliche Zustand ist von außen als gepflegt zu bezeichnen, wenngleich leichte Fassadenrisse und eine fehlende Wärmedämmung der Außenwände dokumentiert sind. Da der Gutachter keinen Zutritt zu den Innenräumen erhielt, wurde ein vorsorglicher Sicherheitsabschlag in Höhe von 4.000,00 € auf den Ertragswert der Wohnung vorgenommen. Die rechtlichen Risiken des Erwerbs sind als kritisch einzustufen. Da nur ein halber Anteil versteigert wird, erwirbt der Ersteher eine Bruchteilsgemeinschaft, was eine freie Verfügung oder Vermietung ohne Zustimmung des verbleibenden Miteigentümers rechtlich ausschließt. Zudem wird die Wohnung von der Mutter des Eigentümers bewohnt, wobei kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt. Dies erschwert eine kurzfristige Eigennutzung oder Marktvermietung zusätzlich und erfordert im Zweifel langwierige Räumungsprozesse. Fazit: Für herkömmliche private Kapitalanleger oder Eigennutzer ist dieses Angebot aufgrund der gravierenden Bruchteilskonstellation und der unklaren Innenbeschaffenheit ungeeignet. Es stellt vielmehr ein hochspezialisiertes Anlageobjekt für professionelle Akteure dar, die Erfahrung mit Miteigentumsauflösungen und der Durchsetzung von Nutzungsrechten haben und das Objekt mit einem entsprechenden Risikoabschlag deutlich unter dem rechnerischen Verkehrswert von 75.000,00 € ankaufen können.