ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Salzuflen, Nordrhein-Westfalen

Die Eigentumswohnungen Nr. 1 und Nr. 5 befinden sich im historischen Haupthaus des ehemaligen Hofensembles Brockschmidt am Mühlenbrink 19 in Bad Salzuflen (Ortsteil Werl-Aspe). Das Grundstück umfasst eine Gesamtgröße von 2.516 m² und liegt in einer ländlich geprägten Außenbereichslage. Wohnung 1 erstreckt sich über das Erd- und Obergeschoss mit einer Wohnfläche von ca. 240,50 m² und verfügt über weitreichende Sondernutzungsrechte an 10 Carport-Stellplätzen. Wohnung 5 liegt im Dachgeschoss sowie Spitzboden und bietet eine Wohnfläche von ca. 161,27 m². Die Anbindung an die Infrastruktur ist ländlich geprägt und erfordert überwiegend einen Pkw. Das ursprüngliche Baujahr des historischen Bruchsteingebäudes datiert auf 1884, wobei der Ausbau zu Wohnraum ab dem Jahr 1992 durchgeführt wurde. Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 1994, teilweise als Fußbodenheizung ausgeführt. Da dem Gutachter keine Innenbesichtigung der beiden Wohnungen ermöglicht wurde, basiert die Wertermittlung auf einer reinen Außenbesichtigung und historischen Unterlagen. Der genaue Erhaltungszustand im Inneren sowie eventuelle Baumängel sind unklar. Sichtbar sind jedoch bereits äußere witterungsbedingte Schäden an den Holzbauteilen wie Dachüberständen, Fenstern und Außentüren. Ein erhebliches Risiko stellt die baurechtliche Situation dar. Für den Ausbau der Loggia sowie des gesamten Spitzbodens von Wohnung 5 liegen keine Baugenehmigungen vor, was erhebliche Rückbau- oder Legalisierungsrisiken birgt. Dies wurde im Gutachten durch einen signifikanten Risikoabschlag von 64.620,00 € berücksichtigt. Zudem wurde für beide Einheiten ein Sicherheitsabschlag von 10 % bzw. 12 % wegen der fehlenden Innenbesichtigung vorgenommen. Die Eigentümergemeinschaft hat zudem eine Sonderumlage von insgesamt 25.000,00 € beschlossen, wovon anteilig Kosten auf die Erwerber zukommen. Es existiert keine funktionierende Instandhaltungsrücklage. Dieses Versteigerungsobjekt bietet aufgrund der beachtlichen Wohnflächen und der kalkulatorischen Bruttomietrendite von über 7,4 % ein hohes Potenzial für erfahrene Immobilieninvestoren und Projektentwickler. Aufgrund der schwerwiegenden baurechtlichen Risiken und der unklaren Bausubstanz im Inneren eignet sich das Objekt jedoch nicht für risikoaversere Anleger. Ein erfolgreicher Erwerb setzt eine präzise Kalkulation für nachträgliche Genehmigungsverfahren und Sanierungsaufwendungen voraus.