ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bayerbach, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 3) im Erdgeschoss eines im Jahr 1989 in massiver Ziegelbauweise errichteten Mehrfamilienhauses mit insgesamt 12 Wohneinheiten. Das Grundstück mit einer Gesamtgröße von 1.285 m² liegt in einer ruhigen Wohnlage am Westhang des Kellerberges, ca. 200 Meter von der Ortsmitte von Bayerbach entfernt. Zur Wohnung gehören Sondernutzungsrechte an dem Kellerabteil Nr. 3, der Terrasse Nr. 3 sowie der Garage Nr. 1. Die Wohnfläche beträgt laut Aufteilungsplan 43,39 m² (nach örtlichem Aufmaß ca. 44,00 m²). Der bauliche Zustand des Sondereigentums ist als renovierungsbedürftig einzustufen. Der Gutachter beziffert den konkreten Revitalisierungsbedarf im Sondereigentum auf 6.000 €, insbesondere für die Instandsetzung von Fenstern, Innentüren und Raumschalen (Wände, Decken, Böden). Am Gemeinschaftseigentum besteht ein anteiliger Instandhaltungsbedarf von 1.659 € (Gesamtsumme 20.000 €). Positiv hervorzuheben ist die energetische Situation: Die Heizungsanlage wurde im Jahr 2020 auf eine moderne Erdgas-Zentralheizung umgestellt, unterstützt durch Solarkollektoren, was zu einer guten Energieeffizienzklasse C führt. Ein wesentliches rechtliches und wirtschaftliches Risiko stellt das bestehende Mietverhältnis dar. Die Bewohnerin hat die Mietzahlungen seit dem Jahr 2022 aufgrund unklarer Eigentumsverhältnisse vollständig ausgesetzt, obwohl eine monatliche Warmmiete von 350 € vereinbart war. Zudem ist der Zugang zur Wohnung über das Treppenhaus auf Zwischenpodesthöhe nicht barrierefrei, was zu einem Wertabschlag führte. Fazit: Mit einem Verkehrswert von 80.000 € bietet das Objekt einen günstigen Einstieg für wertorientierte Investoren. Nach einer kalkulierten Investition von rund 8.000 € für die Mängelbeseitigung lässt sich hier eine attraktive Rendite erzielen, sofern das Mietverhältnis rechtlich neu geordnet oder beendet wird. Ein vorsichtiges Bieten unterhalb des Verkehrswertes wird empfohlen, um die Renovierungskosten und das Mietausfallrisiko zu kompensieren.