ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bayreuth, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst die Sondereigentumsrechte an sieben projektierten Wohnungen (WE 1 bis WE 7) in einem historischen, dreigeschossigen Eckgebäude in der Opernstraße 7 in Bayreuth (Flurstück 219). Die Immobilie befindet sich in absoluter Bestlage der Bayreuther Innenstadt, nur rund 60 Meter von der Fußgängerzone Maximilianstraße entfernt und in unmittelbarer Nachbarschaft zu bedeutenden historischen Bauwerken wie dem Markgräflichen Opernhaus. Während sich im Erdgeschoss gewerbliche Flächen befinden, die nicht Teil des Verfahrens sind, erstrecken sich die angebotenen Wohnungen über das erste und zweite Obergeschoss sowie das Dachgeschoss. Die gesamte projektierte Wohnfläche beläuft sich auf ca. 688 m². Der bauliche Zustand ist als äußerst kritisch und stark sanierungsbedürftig zu bewerten. Zum Stichtag ist keine der Wohnungen bewohnbar oder fertiggestellt. Durch Bauteilöffnungen sind Decken, Wände und Böden beschädigt, die Haustechnik ist überaltert und ungeprüft, und es liegen Feuchtigkeitsschäden vor. Besonders gravierend ist, dass die größte Einheit im Dachgeschoss (WE 7 mit ca. 232 m²) in der Realität noch gar nicht existiert, da der hierfür erforderliche Dachumbau nie durchgeführt wurde. Das Gebäude stammt ursprünglich aus dem Jahr 1721 und steht unter strengem Denkmalschutz (Bodendenkmal, Ensembleschutz), was jegliche Baumaßnahmen erheblich verkompliziert. Zusätzlich zu den massiven baulichen Defiziten bestehen erhebliche rechtliche Risiken. Im Grundbuch ist ein Widerspruch nach § 53 GBO gegen das Sondernutzungsrecht am Kellergeschoss eingetragen. Zudem liegt die Immobilie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, was behördliche Genehmigungspflichten und künftige Ausgleichsabgaben zur Folge haben kann. Zum Wertermittlungsstichtag war kein Verwalter bestellt, und es wurden weder Hausgeldzahlungen geleistet noch Instandhaltungsrücklagen gebildet. Da der Kellerbereich beim Ortstermin verschlossen war, bleibt dessen Zustand ein weiteres unkalkulierbares Bieterrisiko. Für private Kapitalanleger ist das Objekt aufgrund der Komplexität ungeeignet. Professionelle Projektentwickler finden hier jedoch ein Filetstück mit erheblichem Wertsteigerungspotenzial nach vollständiger Entkernung, Sanierung und brandschutztechnischer Ertüchtigung. Angesichts des extremen Sanierungsstaus und des fiktiven Charakters der Dachgeschossfläche ist der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von insgesamt 365.000,00 € als konservative Verhandlungsbasis zu sehen, bei der hohe unvorhersehbare Folgekosten eingepreist werden müssen.