ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bergheim, Nordrhein-Westfalen

Das Zwangsversteigerungsobjekt ist eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 97) mit 57,90 m² Wohnfläche und einem zugehörigen PKW-Außenstellplatz (Nr. S 55) in Bergheim-Zieverich. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 25.09.2025 auf 90.000 EUR festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, unterstützt durch das Vergleichswertverfahren. Das Objekt ist Teil eines Mehrfamilienhauses, das ca. 1974 erbaut wurde und auf einem 27.938 m² großen Grundstück liegt. Die Wohnung ist seit dem 01.10.2005 vermietet, wobei die Nettokaltmiete 281,60 EUR/Monat beträgt. Der PKW-Außenstellplatz ist zwar mit einem abgemeldeten Fahrzeug belegt, es besteht jedoch kein Mietverhältnis dafür. Eine marktübliche Miete für die Einheit wird im Gutachten nicht explizit ausgewiesen, sodass ein Mietpotenzial nicht direkt ableitbar ist. Die aktuelle Bruttorendite auf Basis der Nettokaltmiete und des Verkehrswertes liegt bei ca. 3,75 %. Der Zustand des Gemeinschaftseigentums wird als noch durchschnittlich beschrieben, weist aber Mängel wie fleckige Fassade, Feuchtigkeit und Risse im Keller sowie Abplatzungen an Balkonen auf. Eine Dachsanierung ist für 2025 beschlossen und soll aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die Wohnung selbst befindet sich in einem leicht vernachlässigten Zustand mit überalterten und beschädigten sanitären Einrichtungen, teilweise fehlenden Bodenfliesen und einem defekten Elektrountertischgerät in der Küche. Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum umfassen u.a. Fassadendämmung, Heizkesselaustausch und teilweise Fensteraustausch. Die Heizung ist eine ölbefeuerte Warmwasserzentralheizung. Der Gutachter hatte teilweisen Zugang zum Objekt. Die Wohnung wurde besichtigt und aufgemessen, der wohnungsergänzende Kellerraum Nr. 97 konnte jedoch nicht von innen besichtigt werden. Zerstörende Prüfungen und Funktionsprüfungen wurden nicht durchgeführt. Das Gutachten ist eine anonymisierte und gekürzte Internetversion. Es wird darauf hingewiesen, dass das Objekt baujahresbedingt Schadstoffe enthalten kann und Bodenuntersuchungen nicht vorgenommen wurden. Im Grundbuch sind ein Leitungsrecht, ein Zwangsversteigerungsvermerk und ein Zwangsverwaltungsvermerk eingetragen. Eine Veräußerungsbeschränkung erfordert die Zustimmung des Verwalters. Baulasten sind keine vorhanden. Das Hausgeld beträgt 184 EUR/Monat. Vor Gebotsabgabe sollten der Mietvertrag, die vollständigen WEG-Unterlagen (insbesondere Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage) sowie der Zustand des Kellerraums und der technischen Anlagen detailliert geprüft werden.